Depuis la fin de l'année 2025, plusieurs sites de courtage immobilier annoncent une nouvelle exonération de droits de donation pour l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant, présentée comme actée par la loi de finances pour 2026. Avant de rédiger un article dessus, nous avons vérifié le texte de loi directement. À la date de rédaction, cette extension n'apparaît pas dans le texte consolidé du Code général des impôts. Voici ce qui existe réellement, ce qui a été seulement proposé, et pourquoi la confusion s'est installée.
Ce qui existe réellement : l'article 790 A bis du CGI
Un dispositif d'exonération de donation lié au logement existe bel et bien, mais dans un périmètre plus étroit que celui annoncé. Introduit par la loi de finances pour 2025, l'article 790 A bis du CGI exonère de droits de donation les sommes d'argent données à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce, dans une double limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et de 300 000 € par bénéficiaire au total.
Le bénéficiaire doit utiliser les fonds dans les six mois suivant le don, pour l'une de ces deux destinations seulement :
- l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
- des travaux de rénovation énergétique sur le logement dont il est déjà propriétaire et qu'il affecte à sa résidence principale.
Le bien doit ensuite être conservé comme résidence principale (ou loué à usage d'habitation principale) pendant cinq ans. Ce dispositif s'applique aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. L'achat d'un logement ancien sans travaux n'entre pas dans son champ.
Ce qui a été proposé, mais que le texte de loi ne confirme pas
L'extension évoquée par de nombreux sites correspond à un amendement réel : le n° I-3616, déposé lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, qui visait à étendre cette exonération à l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant, jusqu'au 30 juin 2027. Un amendement déposé et discuté n'est cependant pas la même chose qu'un texte promulgué : entre le dépôt d'un amendement et la loi définitive, un projet de budget traverse plusieurs étapes (Assemblée nationale, Sénat, éventuel recours à l'article 49.3, examen du Conseil constitutionnel), et tout ce qui est discuté ne se retrouve pas nécessairement dans la version finale.
Nous avons vérifié directement le texte consolidé de l'article 790 A bis du CGI en vigueur au 18 juillet 2026 : il ne mentionne ni logement ancien, ni condition de primo-accession, ni échéance à 2027, et sa seule modification recensée reste celle de la loi de finances pour 2025. La doctrine BOFiP disponible ne commente pas non plus cette extension. Sur la base de ces éléments, cette mesure n'apparaît pas être entrée en vigueur à la date de rédaction de cet article.
Pourquoi cette confusion est si répandue
Les projets de loi de finances sont commentés en continu par la presse spécialisée et les sites de courtage, souvent au moment où un amendement est adopté en commission ou en première lecture, ce qui constitue une vraie information à cet instant. Le texte final résultant de la navette parlementaire peut cependant s'écarter de cette version intermédiaire, sans que les articles publiés en amont soient toujours mis à jour une fois la loi définitivement promulguée. Le résultat : une information exacte au moment de sa publication continue de circuler alors qu'elle ne reflète plus l'état du droit.
Ce qu'il faut vérifier avant d'agir sur une annonce fiscale
Avant toute décision fondée sur une mesure fiscale annoncée, deux réflexes limitent ce risque :
- consulter le texte consolidé de l'article concerné sur Légifrance et vérifier sa date de dernière modification, plutôt qu'un article de presse relatant l'adoption d'un amendement ;
- confirmer, le cas échéant, sur la doctrine BOFiP, qui commente l'application concrète du texte en vigueur.
Ce que cela signifie concrètement aujourd'hui
Pour une famille qui souhaite aider un enfant primo-accédant à acheter un logement ancien sans travaux, l'article 790 A bis ne s'applique pas : ce projet reste couvert par les outils de droit commun que nous détaillons dans notre analyse sur le calendrier des 15 ans (abattement de 100 000 € en ligne directe, don familial de sommes d'argent de 31 865 €). Pour un achat dans le neuf ou des travaux de rénovation énergétique, en revanche, l'article 790 A bis reste pleinement applicable jusqu'au 31 décembre 2026.
Nous informons de l'état réel du droit et de ses effets chiffrés ; nous ne formulons pas de recommandation de mise en œuvre, qui relève de votre notaire. Notre Audit Flash offert pose un premier diagnostic chiffré sur votre situation de transmission, et notre page modèle et honoraires explique comment nous travaillons, sans commission ni rétrocession.