Transmission & fiscalité
Démembrement de propriété : transmettre en réduisant les droits
Démembrer un bien, c'est séparer le droit d'en user et d'en percevoir les revenus (l'usufruit) de la propriété du bien lui-même (la nue-propriété). L'intérêt est chiffrable : en donnant la seule nue-propriété, les droits ne portent que sur une fraction de la valeur, fixée par un barème légal selon votre âge, et l'usufruit rejoint la nue-propriété au décès sans taxation supplémentaire. Voici ce que ce mécanisme permet réellement, et ses limites.
En bref
- 01Le démembrement sépare l'usufruit (usage et revenus) de la nue-propriété (propriété sans jouissance), selon le barème d'âge de l'article 669 du CGI.
- 02Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit.
- 03En transmission, donner la nue-propriété en conservant l'usufruit ne fait porter les droits de donation que sur la valeur décotée de la nue-propriété.
- 04En principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété, sauf exception (succession légale entre conjoint survivant et enfants).
3 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 12 juillet 2026
Usufruit, nue-propriété : de quoi parle-t-on ?
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus, par exemple les loyers) et la nue-propriété (en être propriétaire, sans en jouir). Le démembrement consiste à répartir ces deux droits entre des personnes différentes, le plus souvent au sein d'une même famille.
À l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit. C'est l'un des ressorts de son intérêt en transmission.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
Pour évaluer chaque droit, l'administration applique un barème fixé par l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher (car il durera longtemps) et plus la nue-propriété est décotée. Le barème complet :
- Usufruitier de moins de 21 ans révolus : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
- Usufruitier de 21 à 30 ans révolus : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
- Usufruitier de 31 à 40 ans révolus : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
- Usufruitier de 41 à 50 ans révolus : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
- Usufruitier de 51 à 60 ans révolus : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
- Usufruitier de 61 à 70 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
- Usufruitier de 71 à 80 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
- Usufruitier de 81 à 90 ans révolus : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
- Usufruitier de plus de 90 ans révolus : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %
Un exemple chiffré : donner la nue-propriété à ses enfants
Un usufruitier de 65 ans donne à son unique enfant la nue-propriété d'un bien valant 500 000 €. Selon le barème, entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété, soit 300 000 €. Les droits de donation ne portent que sur cette base : réduite de l'abattement de 100 000 € applicable en ligne directe tous les 15 ans (article 779 du CGI, voir notre analyse du calendrier des donations), l'assiette taxable tombe à 200 000 €, contre 400 000 € pour la même donation faite en pleine propriété.
Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété du bien sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit, quel que soit l'écart entre la valeur du bien au jour de la donation et sa valeur au jour du décès.
Pourquoi démembrer : transmission et investissement
En transmission, donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit permet de ne transmettre, fiscalement, que la valeur décotée de la nue-propriété selon le barème ci-dessus. Les droits de donation ne portent que sur cette fraction, et au décès l'usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits.
En investissement, acquérir la seule nue-propriété d'un bien (l'usufruit étant détenu temporairement par un tiers, par exemple un bailleur institutionnel) permet d'acheter décoté et de ne pas percevoir de revenus imposables pendant la durée du démembrement, avant de récupérer la pleine propriété à son terme.
Points de vigilance
Le démembrement est un engagement de long terme, difficile à défaire une fois mis en place. Sa pertinence dépend de l'âge des parties, de l'horizon de détention et de la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, encadrée par le Code civil.
Nous vous informons de l'existence de ce mécanisme et en chiffrons l'effet dans votre situation ; la décision et sa mise en œuvre notariale restent les vôtres.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
En principe, l'usufruitier assume les charges courantes et est imposé sur les revenus qu'il perçoit ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil). Cette répartition peut être aménagée par convention.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 31 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Article 669 du Code général des impôts
- BOFiP · BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (évaluation des biens démembrés)
- Articles 578 et suivants du Code civil (usufruit), articles 605 et 606 (répartition des charges)
- Article 968 du CGI (IFI, exception de l'usufruit légal du conjoint survivant)
- Article 779 du Code général des impôts (abattement de 100 000 € en ligne directe)
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