Transmission & fiscalité
Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété
Démembrer un bien, c'est séparer le droit d'en user et d'en percevoir les revenus (l'usufruit) de la propriété du bien lui-même (la nue-propriété). Cet outil ancien et parfaitement légal sert autant à préparer une transmission qu'à structurer un investissement, en s'appuyant sur un barème fiscal fixé par la loi.
Usufruit, nue-propriété : de quoi parle-t-on ?
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus, par exemple les loyers) et la nue-propriété (en être propriétaire, sans en jouir). Le démembrement consiste à répartir ces deux droits entre des personnes différentes, le plus souvent au sein d'une même famille.
À l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit. C'est l'un des ressorts de son intérêt en transmission.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
Pour évaluer chaque droit, l'administration applique un barème fixé par l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher (car il durera longtemps) et plus la nue-propriété est décotée. Quelques repères de ce barème :
- Usufruitier de 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
- Usufruitier de 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
- Usufruitier de 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
- Usufruitier de 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
Pourquoi démembrer : transmission et investissement
En transmission, donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit permet de ne transmettre, fiscalement, que la valeur décotée de la nue-propriété selon le barème ci-dessus. Les droits de donation ne portent que sur cette fraction, et au décès l'usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits.
En investissement, acquérir la seule nue-propriété d'un bien (l'usufruit étant détenu temporairement par un tiers, par exemple un bailleur institutionnel) permet d'acheter décoté et de ne pas percevoir de revenus imposables pendant la durée du démembrement, avant de récupérer la pleine propriété à son terme.
Points de vigilance
Le démembrement est un engagement de long terme, difficile à défaire une fois mis en place. Sa pertinence dépend de l'âge des parties, de l'horizon de détention et de la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, encadrée par le Code civil.
Nous vous informons de l'existence de ce mécanisme et en chiffrons l'effet dans votre situation ; la décision et sa mise en œuvre notariale restent les vôtres.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
En principe, l'usufruitier assume les charges courantes et est imposé sur les revenus qu'il perçoit ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil). Cette répartition peut être aménagée par convention.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 12 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Article 669 du Code général des impôts
- BOFiP · BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (évaluation des biens démembrés)
- Articles 578 et suivants du Code civil (usufruit)
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