Fiscalité immobilière
Location meublée : passer au régime réel, ou rester au micro-BIC
Rester au micro-BIC ou passer au régime réel engage vos loyers sur plusieurs années, et depuis 2025 cette décision se lit aussi à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. L'arbitrage ne se tranche donc plus sur le seul gain annuel. Voici le seuil de bascule, ce que la réforme a changé, et comment chiffrer les deux scénarios sur votre bien. Notre comparateur gratuit, revente comprise calcule l'écart sur vos propres chiffres.
En bref
- 01Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, plafond de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028) et le régime réel (charges réelles et amortissement déductibles).
- 02Le régime réel devient généralement avantageux dès que les charges et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, un cas fréquent pour un bien récent financé à crédit.
- 03Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
- 04L'amortissement non utilisé une année n'est jamais perdu : il se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
3 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 12 juillet 2026
Deux régimes, deux logiques d'imposition
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, forfaitaire et simple, et le régime réel, qui tient compte des charges effectives et de l'amortissement du bien.
Le choix n'est pas anodin : un même bien peut être fiscalement rentable au réel et pénalisant au micro-BIC, ou l'inverse. Il dépend surtout du poids de vos charges et de l'existence d'un financement à crédit.
Le micro-BIC : simplicité, abattement forfaitaire de 50 %
Le micro-BIC s'applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour une location meublée classique (longue durée). Ce plafond, revalorisé tous les trois ans, est passé de 77 700 € (revenus 2023 à 2025) à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes déclarées : vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans avoir à justifier de charges.
C'est le régime le plus simple, adapté aux situations où les charges réelles et l'amortissement resteraient inférieurs à cet abattement de 50 %.
Attention : depuis 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent d'un régime spécifique moins favorable (abattement ramené à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €), issu de la loi du 19 novembre 2024. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes suivent des règles de seuil distinctes de la location meublée classique : ces cas particuliers méritent une vérification dédiée, propre à chaque activité.
Le régime réel : amortissement et charges déductibles
Au réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, honoraires de gestion, assurance) et vous amortissez le bien ainsi que le mobilier sur leur durée d'usage. L'amortissement est une charge purement comptable : il réduit le résultat imposable sans aucune sortie de trésorerie.
Sur un bien récemment acquis et financé à crédit, l'effet cumulé des intérêts et de l'amortissement peut réduire fortement, voire neutraliser, l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. La part d'amortissement non utilisée une année (parce qu'elle créerait un déficit) n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
La réforme 2025 : les amortissements réintégrés à la revente
C'est le changement majeur à connaître. La loi de finances pour 2025 prévoit que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable au moment de la vente (voir notre page dédiée au calcul de la plus-value LMNP).
Cette réforme ne supprime pas l'intérêt du réel pendant la détention, mais elle en change l'arbitrage global : l'avantage fiscal annuel doit désormais se lire en tenant compte de la fiscalité de sortie. Les résidences services (étudiantes, seniors) sont explicitement exclues de cette réintégration.
Quand le passage au réel devient pertinent
Le réel devient généralement avantageux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement de 50 % du micro-BIC. C'est fréquemment le cas d'un bien récent, financé par emprunt, ou générant des travaux. L'arbitrage se fait au cas par cas, chiffres à l'appui, en intégrant désormais la fiscalité de revente.
- Bien financé à crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles au réel
- Travaux ou rénovation récents à déduire
- Mobilier et équipements significatifs à amortir
- Horizon de détention long : l'effet de la réintégration 2025 se lisse dans le temps
Micro-BIC ou réel : une illustration schématique
À loyers identiques, la base réellement imposée diffère selon le régime : au micro-BIC, on impose 50 % des loyers ; au réel, on impose le résultat après charges et amortissement, souvent bien plus faible les premières années. La comparaison ci-dessous est volontairement schématique, les proportions ne sont pas calculées et dépendent entièrement de votre situation.
Représentation schématique, proportions non calculées. Le chiffrage réel de votre situation est produit par l'Audit Flash.
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Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Le micro-BIC s'applique par défaut sous le plafond de 83 600 €. Vous pouvez opter pour le régime réel : cette option est valable un an et se reconduit tacitement. Le choix se raisonne sur plusieurs années, pas au coup par coup, car il engage votre stratégie d'amortissement.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 19 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- impots.gouv.fr · Les locations meublées
- BOFiP · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (régime fiscal des locations meublées)
- Article 50-0 du Code général des impôts (seuils du régime micro-BIC, revalorisés tous les trois ans)
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements)
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme)
Pour aller plus loin
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