Fiscalité immobilière
Location meublée : passer au régime réel, ou rester au micro-BIC
Rester au micro-BIC ou passer au régime réel engage vos loyers sur plusieurs années, et depuis 2025 cette décision se lit aussi à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. L'arbitrage ne se tranche donc plus sur le seul gain annuel. Voici le seuil de bascule, ce que la réforme a changé, et comment chiffrer les deux scénarios sur votre bien. Notre comparateur gratuit, revente comprise calcule l'écart sur vos propres chiffres.
En bref
- 01Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, plafond de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028) et le régime réel (charges réelles et amortissement déductibles).
- 02Le régime réel devient généralement avantageux dès que les charges et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, un cas fréquent pour un bien récent financé à crédit.
- 03Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
- 04L'amortissement non utilisé une année n'est jamais perdu : il se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Par Samuel Agostini · 3 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 9 octobre 2026
- Plafond de recettes du micro-BIC pour une location meublée classique (revenus 2026 à 2028)
- 83 600 €
- Abattement forfaitaire appliqué sur les loyers au micro-BIC (meublé classique)
- 50 %
Deux régimes, deux logiques d'imposition
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, forfaitaire et simple, et le régime réel, qui tient compte des charges effectives et de l'amortissement du bien.
Le choix n'est pas anodin : un même bien peut être fiscalement rentable au réel et pénalisant au micro-BIC, ou l'inverse. Il dépend surtout du poids de vos charges et de l'existence d'un financement à crédit.
Le micro-BIC : simplicité, abattement forfaitaire de 50 %
Le micro-BIC s'applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour une location meublée classique (longue durée). Ce plafond, revalorisé tous les trois ans, est passé de 77 700 € (revenus 2023 à 2025) à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes déclarées : vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans avoir à justifier de charges.
C'est le régime le plus simple, adapté aux situations où les charges réelles et l'amortissement resteraient inférieurs à cet abattement de 50 %.
Attention : depuis 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent d'un régime spécifique moins favorable (abattement ramené à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €), issu de la loi du 19 novembre 2024. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes suivent des règles de seuil distinctes de la location meublée classique : ces cas particuliers méritent une vérification dédiée, propre à chaque activité.
De la règle à votre cas
Micro-BIC ou réel : lequel est le bon sur votre bien ?
Le point de bascule entre les deux régimes dépend de votre loyer, de la valeur de votre bien et de votre tranche d'imposition : un bien peut rester mieux au micro-BIC quand le voisin gagne à passer au réel. L'Audit Flash chiffre cet arbitrage sur votre situation, et ce que la réintégration des amortissements y change à la revente. Trois minutes, en ligne, offert.
Le régime réel : amortissement et charges déductibles
Au réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, honoraires de gestion, assurance) et vous amortissez le bien ainsi que le mobilier sur leur durée d'usage. L'amortissement est une charge purement comptable : il réduit le résultat imposable sans aucune sortie de trésorerie.
Sur un bien récemment acquis et financé à crédit, l'effet cumulé des intérêts et de l'amortissement peut réduire fortement, voire neutraliser, l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. La part d'amortissement non utilisée une année (parce qu'elle créerait un déficit) n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Ce report pourrait changer. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et de supprimer le report de la fraction non déduite pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, le stock d'amortissements non déduits avant 2027 restant déductible jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat. Rien n'est voté : nous détaillons ce texte dans LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de budget.
La réforme 2025 : les amortissements réintégrés à la revente
C'est le changement majeur à connaître. La loi de finances pour 2025 prévoit que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable au moment de la vente (voir notre page dédiée au calcul de la plus-value LMNP).
Cette réforme ne supprime pas l'intérêt du réel pendant la détention, mais elle en change l'arbitrage global : l'avantage fiscal annuel doit désormais se lire en tenant compte de la fiscalité de sortie. Les résidences services (étudiantes, seniors) sont explicitement exclues de cette réintégration.
Quand le passage au réel devient pertinent
Le réel devient généralement avantageux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement de 50 % du micro-BIC. C'est fréquemment le cas d'un bien récent, financé par emprunt, ou générant des travaux. L'arbitrage se fait au cas par cas, chiffres à l'appui, en intégrant désormais la fiscalité de revente.
- Bien financé à crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles au réel
- Travaux ou rénovation récents à déduire
- Mobilier et équipements significatifs à amortir
- Horizon de détention long : l'effet de la réintégration 2025 se lisse dans le temps
Micro-BIC ou réel : une illustration schématique
À loyers identiques, la base réellement imposée diffère selon le régime : au micro-BIC, on impose 50 % des loyers ; au réel, on impose le résultat après charges et amortissement, souvent bien plus faible les premières années. La comparaison ci-dessous est volontairement schématique, les proportions ne sont pas calculées et dépendent entièrement de votre situation.
Représentation schématique, proportions non calculées. Le chiffrage réel de votre situation est produit par l'Audit Flash.
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Comparateur micro-BIC ou régime réel
Le coût fiscal complet des deux régimes sur vos chiffres, revente comprise, sur la durée de détention que vous choisissez.
Ouvrir le simulateurSur le terrain
La Baule et la presqu'île guérandaise
La presqu'île guérandaise est un marché de meublés de tourisme, et c'est précisément le type de bien que la loi du 19 novembre 2024 a resserré en premier : le choix du régime s'y lit rarement comme ailleurs.
meublé de tourisme en presqu'île guérandaiseQuestions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Le micro-BIC s'applique par défaut sous le plafond de 83 600 €. Vous pouvez opter pour le régime réel : cette option est valable un an et se reconduit tacitement. Le choix se raisonne sur plusieurs années, pas au coup par coup, car il engage votre stratégie d'amortissement.
Non. La fraction d'amortissement qui aurait créé un déficit n'est pas déductible l'année concernée, mais elle est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des exercices suivants. Rien n'est perdu, tout est différé.
Non, mais elle en change l'arbitrage. L'amortissement reste un puissant levier pendant la détention ; simplement, depuis les cessions du 15 février 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente. L'avantage doit donc se calculer sur l'ensemble détention plus sortie, ce que fait un chiffrage complet.
C'est ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, pas encore ce que dit la loi. Son article 7 prévoit de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et de supprimer le report de la fraction non déduite, le stock d'amortissements non déduits avant 2027 restant déductible jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat. Rien n'est voté : LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de budget.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 9 octobre 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- impots.gouv.fr · Les locations meublées
- BOFiP · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (régime fiscal des locations meublées)
- Article 50-0 du Code général des impôts (seuils du régime micro-BIC, revalorisés tous les trois ans)
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements)
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme)
Pour aller plus loin
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Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement de la location meublée non professionnelle à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Rien n'est voté. Le texte ne dit pas sur quelle base se calcule le 2,5 %, ni avec certitude à partir de quel exercice il s'appliquerait. Voici ce qu'il contient et ce qu'il ne contient pas, le rapport et les amendements qui l'ont précédé, et le calendrier de son examen.Meublés de tourisme en presqu'île guérandaise : ce que change la loi Le Meur
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