Le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) reposait sur un avantage discret mais puissant : chaque année, l'amortissement du bien et du mobilier réduisait le revenu locatif imposable, souvent jusqu'à l'annuler, sans jamais être repris au moment de la revente. Le loueur professionnel (LMP), lui, voyait ces amortissements réintégrés dans sa plus-value. Cette différence de traitement entre LMNP et LMP est ce que la loi de finances pour 2025 a corrigé.
Ce qui change depuis le 15 février 2025
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour établir la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits : la base taxable augmente d'autant.
La mécanique de calcul de la plus-value immobilière des particuliers ne change pas par ailleurs. On reste sur une imposition à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, appliquée à la plus-value nette.
Qui est concerné, et qui ne l'est pas
La réintégration vise le cœur du dispositif LMNP au réel : les biens meublés classiques (appartement loué meublé à l'année, meublé de tourisme) détenus par un particulier et amortis au régime réel.
Le législateur a toutefois prévu une exclusion notable :
- Les résidences services éligibles (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements accueillant des personnes dépendantes) restent hors du champ de la réintégration : pour ces biens, les amortissements ne viennent pas majorer la plus-value.
- Les loueurs au régime micro-BIC ne sont pas concernés par cette mécanique : le micro-BIC n'ouvre pas de déduction d'amortissements, il applique un abattement forfaitaire. Il n'y a donc rien à réintégrer.
Autrement dit, la réforme frappe précisément le montage qui reposait le plus sur l'effet d'amortissement : le meublé classique au réel, revendu après plusieurs années de déductions accumulées.
Un exemple chiffré
Les hypothèses ci-dessous sont volontairement simplifiées et servent uniquement à illustrer l'ordre de grandeur. Elles ignorent les frais d'acquisition, les travaux et les abattements pour durée de détention, qui modifient le résultat final.
Prenons un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au réel pendant douze ans, avec 50 000 € d'amortissements déduits sur la période, puis revendu 260 000 €.
- Avant la réforme : plus-value = 260 000 − 200 000 = 60 000 €.
- Depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition retenu devient 200 000 − 50 000 = 150 000 €, donc plus-value = 260 000 − 150 000 = 110 000 €.
La base imposable augmente ici de 50 000 €, exactement le montant des amortissements déduits. Avant tout abattement pour durée de détention, cet écart représente de l'ordre de 18 000 € d'imposition supplémentaire. L'avantage obtenu chaque année pendant la détention n'est pas annulé, mais une partie est désormais « rendue » à la sortie.
Ce que la réforme ne remet pas en cause
Plusieurs points structurants restent inchangés :
- Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur la plus-value : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une détention longue reste le principal amortisseur de la plus-value.
- L'amortissement pendant la phase de location reste déductible et conserve son intérêt pour neutraliser le revenu foncier imposable année après année.
- L'arbitrage micro-BIC contre régime réel garde toute sa pertinence, mais son équation se déplace : l'avantage du réel à la revente est moindre qu'avant, ce qui peut rapprocher les deux régimes pour certains profils. Nous détaillons cette comparaison dans notre analyse micro-BIC ou régime réel.
Les bons réflexes maintenant
Cette réforme ne condamne pas la location meublée, elle en modifie l'équation de sortie. Trois éléments méritent d'être objectivés avant toute décision :
- Le montant réel des amortissements déjà déduits sur le bien, car c'est lui qui détermine l'ampleur de la réintégration.
- L'horizon de détention envisagé, puisque les abattements pour durée de détention peuvent effacer une large part de la plus-value.
- La nature du bien (meublé classique ou résidence services), qui détermine si la réintégration s'applique ou non.
Nous informons de ces mécanismes et les chiffrons ; nous ne recommandons pas de vendre, de conserver ou d'arbitrer un bien à votre place. Pour situer l'impact concret sur votre propre patrimoine, l'Audit Flash offert pose un premier diagnostic chiffré, et notre page modèle et honoraires explique comment nous travaillons, sans commission ni rétrocession.