Une information circule depuis l'examen du budget 2026 : la durée de détention ouvrant droit à l'exonération totale de plus-value sur une résidence secondaire serait passée de 22 à 17 ans. Elle est fausse. La mesure a bien existé sous forme d'amendement, elle n'a pas survécu au texte définitif, et le barème applicable aujourd'hui est celui d'avant.
Le sujet mérite une mise au point, parce que l'écart est de cinq ans sur une décision de vente, et parce que le vrai piège du dispositif n'est pas là où on le cherche.
Ce qui a été proposé, et ce qui a été voté
L'amendement n° I-CF109, déposé lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, proposait de ramener de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant l'exonération d'impôt sur le revenu, pour les résidences secondaires et plus largement les biens non affectés à l'habitation principale.
Il n'a pas été retenu dans le texte définitif. Aucune disposition de la loi de finances pour 2026 ne modifie l'article 150 VC du code général des impôts sur ce point.
Deux sources officielles le confirment, l'une comme l'autre postérieures à l'entrée en vigueur du budget : la fiche de service-public.gouv.fr, mise à jour le 15 avril 2026, et la page correspondante d'impots.gouv.fr, modifiée le 7 juillet 2026. Les deux affichent le même barème.
Le barème réellement applicable
La plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement.
L'abattement pour durée de détention suit deux calendriers distincts, et c'est là que se joue l'essentiel :
- Impôt sur le revenu : rien pendant les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, et 4 % la 22e. L'exonération est totale à 22 ans.
- Prélèvements sociaux : rien pendant les cinq premières années, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an à partir de la 23e. L'exonération est totale à 30 ans.
S'y ajoute une taxe spécifique sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, dont le taux va de 2 % à 6 % selon le montant. Elle porte sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu : quand celle-ci est nulle, la taxe l'est aussi.
Le décalage de huit ans, que presque personne n'anticipe
Le chiffre que tout le monde retient est 22 ans. Il ne concerne que l'impôt sur le revenu.
Entre la 22e et la 30e année de détention, un vendeur est totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant redevable des prélèvements sociaux, sur une assiette qui ne s'efface que progressivement. C'est une situation courante et rarement anticipée : on se croit sorti du dispositif, et il reste une facture.
Un exemple chiffré
Une maison acquise en 2001 et cédée en 2026, soit 25 ans de détention, dégageant une plus-value brute de 200 000 € une fois pris en compte le prix d'acquisition et les frais admis.
- Impôt sur le revenu : détention supérieure à 22 ans, exonération totale. 0 €.
- Prélèvements sociaux : l'abattement atteint 28 % à la 22e année, auxquels s'ajoutent trois années à 9 %, soit 27 %. Abattement total de 55 %, assiette résiduelle de 45 %, soit 90 000 €. À 17,2 %, cela représente 15 480 €.
- Taxe sur les plus-values élevées : la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu étant nulle, elle ne s'applique pas.
Sur ce cas, le vendeur qui pensait ne rien devoir doit encore 15 480 €. Il n'aurait rien dû cinq ans plus tard.
Pourquoi cela pèse particulièrement sur le littoral
Sur la presqu'île guérandaise comme sur l'ensemble du littoral nazairien, la résidence secondaire est souvent un bien ancien, détenu depuis longtemps, parfois reçu par succession. La durée de détention y est structurellement élevée, ce qui place beaucoup de propriétaires précisément dans cette fenêtre de la 22e à la 30e année où les deux calendriers divergent.
C'est aussi le type de bien pour lequel la question se pose en même temps que d'autres : l'assiette de l'IFI, le sort du bien dans une transmission, ou la situation d'une indivision entre héritiers. Ces sujets se calculent ensemble, pas séparément.
Ce qu'il faut vérifier avant de conclure quoi que ce soit
- La date d'acquisition exacte retenue par l'administration, qui n'est pas toujours celle que l'on croit lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.
- Les frais et travaux admis en majoration du prix d'acquisition, qui réduisent l'assiette et que beaucoup de vendeurs ne documentent pas.
- Le calendrier des deux abattements, distinctement, plutôt que le seul seuil de 22 ans.
- L'existence éventuelle d'un cas d'exonération propre à la situation, indépendant de la durée de détention.
Nous informons de l'existence de ces règles et en chiffrons les effets ; nous ne recommandons ni de vendre, ni d'attendre, ni d'arbitrer un bien à votre place. Pour situer l'impact sur votre propre situation, l'Audit Flash, simulateur patrimonial gratuit pose un premier diagnostic chiffré, et notre page modèle et honoraires explique comment nous travaillons, sans commission ni rétrocession. Le cabinet est installé à Saint-Nazaire : nos analyses appliquées à ce territoire sont réunies sur la page résidence secondaire du littoral, IFI et transmission.