La Baule · Presqu'île guérandaise
Gestion de patrimoine à La Baule et sur la presqu'île
La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande et Le Croisic partagent une même particularité patrimoniale : une part inhabituelle de résidences secondaires et de biens loués en saison. Cette configuration expose leurs propriétaires à trois impositions qui se cumulent souvent sur le même bien, et à une réglementation locale que la loi de 2024 a rendue nettement plus contraignante.
Sur cette page
- 01La Baule-Escoublac · Pornichet · Le Pouliguen · Guérande · Le CroisicZone d'intervention
- 023 sujets locaux traitésTrois impositions sur un même bien · Ce que la loi de 2024 a changé pour la location saisonnière · La maison de famille, un sujet à part
- 034 guides de fond reliésNos analyses nationales, appliquées à ce territoire
- 044 questions fréquentesCelles qui reviennent sur ce bassin
En bref
Sur la presqu'île guérandaise, un même bien peut être concerné simultanément par l'IFI, la fiscalité des revenus locatifs saisonniers et celle de la plus-value à la revente.
Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement micro-BIC de 30 % et d'un plafond de recettes de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € auparavant.
Les communes dont les résidences secondaires dépassent 20 % des logements peuvent délimiter au plan local d'urbanisme des secteurs réservés à la résidence principale, où la location en meublé de tourisme est exclue.
La résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exonération de plus-value réservée à la résidence principale, ni de l'abattement de 30 % à l'IFI.
Trois impositions sur un même bien
Un bien détenu sur la côte cumule fréquemment trois régimes distincts, qui ne se pilotent pas ensemble. Les revenus de la location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La détention entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dès lors que le patrimoine immobilier net taxable franchit le seuil. Et la revente relève des plus-values immobilières des particuliers, sans l'exonération dont bénéficie une résidence principale.
L'erreur courante consiste à optimiser celle de ces trois impositions qui vient à l'esprit, plutôt que celle qui pèse le plus lourd. L'ordre dépend entièrement du profil de détention, de la durée envisagée et de l'usage réel du bien.
Une quatrième taxe inquiète souvent à tort. La taxe sur la vacance des logements, unifiée à compter de 2027, ne vise pas une résidence secondaire meublée, car un logement équipé pour y séjourner n'est pas un logement vacant.
Ce que la loi de 2024 a changé pour la location saisonnière
La loi du 19 novembre 2024 produit deux effets qu'il faut distinguer. Le premier est fiscal et s'applique uniformément, sans décision locale : pour les revenus perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement de 30 % et d'un plafond de recettes de 15 000 €, au-delà duquel le micro-BIC devient inaccessible et le régime réel obligatoire.
Le second est réglementaire et dépend de chaque commune : autorisation de changement d'usage décidée par simple délibération, quotas d'autorisations temporaires, et surtout possibilité de délimiter au plan local d'urbanisme des secteurs où toute construction nouvelle est réservée à la résidence principale. Ce dernier dispositif vise les communes dont les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, ce qui correspond au profil des communes de la presqu'île. Éligible ne signifie pas que le secteur existe : cela se vérifie commune par commune, plan local d'urbanisme en main.
La maison de famille, un sujet à part
Beaucoup de biens du littoral se transmettent plutôt qu'ils ne se vendent. La transmission d'une maison de famille pose des questions que la seule fiscalité ne règle pas : une indivision entre plusieurs héritiers, une décote propre aux biens indivis, et souvent une valeur affective qui rend l'arbitrage plus difficile qu'un calcul.
La loi du 7 avril 2026 a modifié un point précis de ce cadre en permettant, sous deux conditions cumulatives, qu'un seul indivisaire soit autorisé à vendre. Nous exposons ce que ce texte permet réellement, et ce qu'il ne change pas.
Les sujets qui reviennent ici
Nos analyses de fond, appliquées à ce territoire
Les leviers qui font baisser la note, une fois la résidence secondaire dans l'assiette.
Rester au micro-BIC ou passer au réel, quand le plafond a été divisé par cinq.
Ce que la réforme 2025 coûte à la revente d'un bien loué meublé.
Sortir de l'indivision sur une maison de famille depuis la loi de 2026.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent
Oui, à sa valeur vénale, dès lors que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil d'entrée. Contrairement à la résidence principale, elle ne bénéficie d'aucun abattement de 30 % sur sa valeur.
C'est une question de catégorie fiscale, pas une recommandation. Un meublé de tourisme classé relève de la catégorie à 50 % d'abattement et 77 700 € de plafond, un meublé non classé de celle à 30 % et 15 000 €. Le coût et les conditions d'obtention du classement, ainsi que le niveau réel de vos recettes, déterminent si l'écart en vaut la peine dans votre cas.
Les délibérations sur le changement d'usage et le plan local d'urbanisme sont des documents publics, consultables en mairie ou sur le site de la commune. C'est le premier point à vérifier avant toute acquisition destinée à la location saisonnière, car une restriction de ce type affecte directement l'usage possible du bien et sa valorisation.
La plus-value est imposable à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui l'effacent progressivement, totalement après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un cas particulier existe pour la vente d'une résidence secondaire destinée à financer l'acquisition d'une résidence principale, sous conditions de remploi.
Pour aller plus loin
Résidence secondaire sur le littoral : IFI, revente et transmission
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