La Baule · Presqu'île guérandaise
Gestion de patrimoine à La Baule et sur la presqu'île
La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande et Le Croisic partagent une même particularité patrimoniale : une part inhabituelle de résidences secondaires et de biens loués en saison. Cette configuration expose leurs propriétaires à trois impositions qui se cumulent souvent sur le même bien, et à une réglementation locale que la loi de 2024 a rendue nettement plus contraignante.
Votre Audit Flash offertEn bref
Sur la presqu'île guérandaise, un même bien peut être concerné simultanément par l'IFI, la fiscalité des revenus locatifs saisonniers et celle de la plus-value à la revente.
Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement micro-BIC de 30 % et d'un plafond de recettes de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € auparavant.
Les communes dont les résidences secondaires dépassent 20 % des logements peuvent délimiter au plan local d'urbanisme des secteurs réservés à la résidence principale, où la location en meublé de tourisme est exclue.
La résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exonération de plus-value réservée à la résidence principale, ni de l'abattement de 30 % à l'IFI.
Trois impositions sur un même bien
Un bien détenu sur la côte cumule fréquemment trois régimes distincts, qui ne se pilotent pas ensemble. Les revenus de la location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La détention entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dès lors que le patrimoine immobilier net taxable franchit le seuil. Et la revente relève des plus-values immobilières des particuliers, sans l'exonération dont bénéficie une résidence principale.
L'erreur courante consiste à optimiser celle de ces trois impositions qui vient à l'esprit, plutôt que celle qui pèse le plus lourd. L'ordre dépend entièrement du profil de détention, de la durée envisagée et de l'usage réel du bien.
Ce que la loi de 2024 a changé pour la location saisonnière
La loi du 19 novembre 2024 produit deux effets qu'il faut distinguer. Le premier est fiscal et s'applique uniformément, sans décision locale : pour les revenus perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement de 30 % et d'un plafond de recettes de 15 000 €, au-delà duquel le micro-BIC devient inaccessible et le régime réel obligatoire.
Le second est réglementaire et dépend de chaque commune : autorisation de changement d'usage décidée par simple délibération, quotas d'autorisations temporaires, et surtout possibilité de délimiter au plan local d'urbanisme des secteurs où toute construction nouvelle est réservée à la résidence principale. Ce dernier dispositif vise les communes dont les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, ce qui correspond au profil des communes de la presqu'île. Éligible ne signifie pas que le secteur existe : cela se vérifie commune par commune, plan local d'urbanisme en main.
La maison de famille, un sujet à part
Beaucoup de biens du littoral se transmettent plutôt qu'ils ne se vendent. La transmission d'une maison de famille pose des questions que la seule fiscalité ne règle pas : une indivision entre plusieurs héritiers, une décote propre aux biens indivis, et souvent une valeur affective qui rend l'arbitrage plus difficile qu'un calcul.
La loi du 7 avril 2026 a modifié un point précis de ce cadre en permettant, sous deux conditions cumulatives, qu'un seul indivisaire soit autorisé à vendre. Nous exposons ce que ce texte permet réellement, et ce qu'il ne change pas.
Les sujets qui reviennent ici
Nos analyses de fond, appliquées à ce territoire
01
Impôt sur la fortune immobilière : les leviers qui font baisser la noteLes leviers qui font baisser la note, une fois la résidence secondaire dans l'assiette.
02
Location meublée : passer au régime réel, ou rester au micro-BICRester au micro-BIC ou passer au réel, quand le plafond a été divisé par cinq.
03
Revendre un bien en LMNP : ce que la réforme 2025 coûte à la reventeCe que la réforme 2025 coûte à la revente d'un bien loué meublé.
04
Sortir de l'indivision : vendre sans l'accord de tous les indivisairesSortir de l'indivision sur une maison de famille depuis la loi de 2026.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent
Oui, à sa valeur vénale, dès lors que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil d'entrée. Contrairement à la résidence principale, elle ne bénéficie d'aucun abattement de 30 % sur sa valeur.
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