Simulateur gratuit
Calculer son IFI, décote et plafonnement compris
Le barème seul ne dit pas ce que vous paierez. Entre l'abattement de 30 % sur la résidence principale, les dettes réellement déductibles, la décote d'entrée et le plafonnement à 75 % des revenus, l'écart entre l'impôt attendu et l'impôt dû est souvent considérable. Ce simulateur déroule l'enchaînement complet.
Calculer sur vos chiffresL'enchaînement déroulé par le simulateur
- 01L'assiette, et elle seule
- 02L'abattement de 30 % sur la résidence principale
- 03Les dettes réellement déductibles
- 04Le seuil, puis le barème
- 05La décote, puis le plafonnement
Chaque étape est détaillée plus bas, avec l'article du CGI sur lequel elle s'appuie.
Le simulateur
Votre patrimoine, l'impôt réellement dû
Le calcul se fait entièrement dans votre navigateur : rien n'est transmis ni enregistré, et aucune adresse électronique n'est nécessaire pour obtenir votre résultat.
Décomposition du calcul
- Patrimoine immobilier déclaré
- 2 100 000 €
- Abattement de 30 % sur la résidence principale
- -210 000 €
- Dettes déductibles
- -300 000 €
- Assiette nette taxable
- 1 590 000 €
- Impôt résultant du barème
- 4 530 €
IFI dû
4 530 €
Taux effectif de 0,28 % sur l'assiette nette, pour une tranche marginale atteinte de 0,70 %. L'écart entre les deux tient au calcul par tranches successives.
Ce que ce calcul ne peut pas trancher
L'évaluation des biens elle-même, qui est la principale difficulté de l'IFI et le premier motif de rectification.
Le démembrement : le nu-propriétaire n'est en principe pas redevable, l'usufruitier déclarant le bien pour sa valeur en pleine propriété.
Les biens professionnels exonérés, et la frontière parfois étroite avec le patrimoine privé.
Le détail des dettes réellement admises en déduction au 1er janvier, dont l'omission est la cause la plus fréquente d'un IFI surpayé.
Audit Flash offert, une dizaine de minutes, sans engagement. Ou lire l'analyse complète des leviers.
Garder ce calcul
Recevoir ce résultat et la méthode qui le produit, par courrier électronique. Vos chiffres restent affichés ci-dessus dans tous les cas : rien n'est conditionné à cet envoi.
La méthode
Comment l'IFI se calcule, et où se trouvent les leviers
01
L'assiette, et elle seule
L'IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier : résidence principale, résidence secondaire, biens locatifs, parts de sociétés à prépondérance immobilière, parts de SCPI, y compris lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie rachetable. Les placements financiers, les liquidités et les biens professionnels en sont exclus.
02
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale n'est retenue qu'à 70 % de sa valeur vénale (article 973 du CGI). Cet abattement est réservé à la détention directe : il disparaît si le logement est détenu via une société, y compris une société civile familiale, ce qui surprend régulièrement.
03
Les dettes réellement déductibles
Le capital restant dû des emprunts affectés aux biens imposables vient en déduction, ainsi que la taxe foncière et certains travaux engagés. C'est le levier le plus souvent sous-utilisé, faute d'un recensement complet au 1er janvier.
04
Le seuil, puis le barème
L'impôt n'est dû que si l'assiette nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Mais le barème, lui, démarre dès 800 000 € et compte six tranches, de 0,5 % à 1,5 % (article 977 du CGI). Ce décalage explique qu'un redevable franchissant tout juste le seuil se voie déjà appliquer une tranche entière.
05
La décote, puis le plafonnement
Une décote lisse l'effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d'euros : 17 500 € moins 1,25 % de l'assiette. Enfin, le plafonnement garantit que l'IFI et les impôts sur les revenus de l'année précédente n'excèdent pas 75 % de ces revenus (article 979 du CGI), l'excédent venant en réduction de l'IFI.
Un exemple entièrement chiffré
Résidence principale de 700 000 €, autres biens immobiliers pour 1 400 000 €, et 300 000 € de dettes déductibles au 1er janvier.
| Patrimoine immobilier déclaré | 2 100 000 € |
| Abattement de 30 % sur la résidence principale | -210 000 € |
| Dettes déductibles | -300 000 € |
| Assiette nette taxable | 1 590 000 € |
| Impôt résultant du barème | 4 530 € |
| IFI dû | 4 530 € |
Sans l'abattement de résidence principale ni la déduction des dettes, le même patrimoine produirait un IFI de 8 100 €. Ces deux seuls leviers ramènent la note à 4 530 €, soit 44 % de moins.
Le taux effectif ressort à 0,28% de l'assiette nette, quand la tranche marginale atteinte est de 0,70%. Raisonner sur la tranche marginale conduit donc à surestimer nettement l'impôt réel.
Sources
Barèmes vérifiés le 7 août 2026
Code général des impôts, article 964 (seuil d'assujettissement)
Code général des impôts, article 973 (abattement de 30 % sur la résidence principale)
Code général des impôts, article 977 (barème par tranches et décote)
Code général des impôts, article 978 (réduction pour dons)
Code général des impôts, article 979 (plafonnement à 75 % des revenus)
Simulation non contractuelle, fournie à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. L'analyse de fond du sujet est exposée dans notre page impôt sur la fortune immobilière, les leviers qui font baisser la note.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande sur l'IFI
L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Ce montant s'apprécie après l'abattement de 30 % sur la résidence principale et après déduction des dettes : un patrimoine brut supérieur à ce seuil peut donc très bien ne déclencher aucun impôt.
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