Résidence secondaire · Littoral
Résidence secondaire sur le littoral : IFI, revente et transmission
Une maison au bord de l'eau se garde longtemps, et c'est précisément ce qui rend sa fiscalité particulière. Elle entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière sans le moindre abattement, elle ne bénéficie d'aucune exonération de plus-value à la revente, et elle finit le plus souvent en indivision entre plusieurs héritiers. Voici comment ces trois échéances s'articulent, et à quel moment chacune se prépare.
Sur cette page
- 01La Baule-Escoublac · Pornichet · Saint-Nazaire · Guérande · Loire-AtlantiqueZone d'intervention
- 023 sujets locaux traitésÀ la détention : une assiette sans abattement · À la revente : le temps fait le travail · À la transmission : l'indivision comme situation par défaut
- 034 guides de fond reliésNos analyses nationales, appliquées à ce territoire
- 044 questions fréquentesCelles qui reviennent sur ce bassin
En bref
Une résidence secondaire entre dans l'assiette de l'IFI à sa valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale.
Sa revente est imposée à 36,2 % au total avant abattements pour durée de détention, qui effacent l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Vendre une résidence secondaire pour financer l'acquisition d'une résidence principale peut être exonéré, sous conditions de remploi dans les 24 mois.
Transmise sans préparation, elle place fréquemment les héritiers en indivision, situation à laquelle s'applique une décote de valeur et un régime de décision contraignant.
À la détention : une assiette sans abattement
L'impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur le patrimoine immobilier, mais il le prend à sa valeur vénale. Une résidence secondaire y entre sans bénéficier de l'abattement de 30 % que la loi réserve à la seule résidence principale, ce qui la rend proportionnellement plus coûteuse à détenir.
Plusieurs mécanismes viennent tempérer le calcul et sont fréquemment sous-utilisés : la décote qui lisse l'effet de seuil à l'entrée du barème, les dettes réellement déductibles, et le plafonnement qui limite le cumul de l'IFI et de l'impôt sur le revenu à une fraction des revenus du foyer.
Deux annonces pour 2027 sont souvent mal lues. La taxe sur la vacance des logements ne vise pas une résidence secondaire meublée, qui n'est pas un logement vacant. Et la révision des valeurs locatives des logements, qui servent au calcul de la taxe foncière, est reportée à 2031.
À la revente : le temps fait le travail
La plus-value de cession d'une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention effacent progressivement cette base : totalement après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Un cas particulier mérite d'être connu, car il est souvent ignoré : la vente d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée lorsque le prix est remployé, dans les vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction de la résidence principale du vendeur, sous conditions.
À la transmission : l'indivision comme situation par défaut
Une maison de famille transmise sans préparation se retrouve détenue par plusieurs héritiers en indivision. Ce n'est pas un choix, c'est l'état par défaut tant qu'aucun partage n'est intervenu, et il porte deux conséquences : les décisions importantes supposent un accord large, et la valeur d'une quote-part indivise subit une décote par rapport à la même fraction en pleine propriété.
Les outils d'anticipation existent et se combinent : donation de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit, donation-partage qui fige la valeur des biens transmis, ou détention via une société civile permettant de transmettre des parts progressivement. Chacun a un coût et des effets propres, qui se chiffrent avant de décider.
Les sujets qui reviennent ici
Nos analyses de fond, appliquées à ce territoire
Le régime de faveur de la résidence principale, et ce qui l'en distingue.
Décote, dettes déductibles et plafonnement à 75 % des revenus.
Donner la nue-propriété pour réduire l'assiette des droits.
Figer la valeur des biens transmis pour éviter les conflits entre héritiers.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent
Non. L'abattement de 30 % sur la valeur vénale est réservé à la résidence principale du redevable : « les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent pas bénéficier de l'abattement de 30 % » (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50). Une résidence secondaire entre donc dans l'assiette pour sa valeur pleine, dont se déduisent les dettes contractées pour l'acquérir ou y réaliser des travaux. Les conditions de l'abattement sont détaillées dans notre guide IFI et résidence principale.
Les abattements pour durée de détention effacent l'impôt sur le revenu au terme de 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux au terme de 30 ans. L'exonération n'est donc complète qu'après 30 ans.
Les deux voies répondent à des objectifs différents et ne se comparent pas dans l'absolu. La donation transmet le bien en réduisant l'assiette taxable si elle porte sur la seule nue-propriété, mais elle est irréversible. La vente dégage des liquidités et met fin à la question de l'indivision, au prix d'une imposition de la plus-value si la durée de détention ne l'a pas effacée. Le chiffrage des deux scénarios sur votre situation est précisément l'objet d'une mission d'analyse.
L'indivision suppose en principe l'accord des indivisaires selon des majorités qui dépendent de la nature de l'acte. La loi du 7 avril 2026 a ouvert une possibilité nouvelle, sous deux conditions cumulatives, pour qu'un seul indivisaire soit autorisé à vendre. Ce texte ne supprime pas le besoin d'une décision judiciaire dans les autres cas.
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