Comparateur gratuit
Micro-BIC ou régime réel, revente comprise
La plupart des comparateurs s'arrêtent au gain annuel. Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente, et ce gain annuel ne suffit plus à trancher. Celui-ci additionne les deux, sur toute votre durée de détention.
Comparer sur vos chiffresL'enchaînement déroulé par le comparateur
- 01Le micro-BIC, côté loyers
- 02Le régime réel, côté loyers
- 03La revente, et c'est ici que tout se joue
- 04Les abattements pour durée de détention
- 05Ce que la comparaison additionne
Chaque étape est détaillée plus bas, avec le texte fiscal sur lequel elle s'appuie.
Le comparateur
Vos chiffres, les deux régimes comparés
Le calcul se fait entièrement dans votre navigateur : rien n'est transmis ni enregistré, et aucune adresse électronique n'est nécessaire pour obtenir votre résultat.
Coût fiscal total sur 12 ans
Micro-BIC
49 724 €
- Sur les loyers
- 33 984 €
- À la revente
- 15 740 €
Régime réel
49 607 €
- Sur les loyers
- 12 461 €
- À la revente
- 37 146 €
Sur cette hypothèse, le régime réel revient moins cher de 117 € au total.
Le régime réel a permis de déduire 81 600 €d'amortissements sur la période. Depuis 2025, ce montant vient majorer la plus-value imposable à la revente, ce que la colonne « à la revente » intègre.
Ce que ce calcul ne peut pas trancher
Le prix de revente réel, qui décide à lui seul du signe du résultat et qu'aucun modèle ne connaît.
Le plan d'amortissement effectif, établi composant par composant, et non par une durée unique.
Un déficit d'exploitation reportable, une année de travaux lourds, ou un changement de tranche marginale en cours de détention.
Le cas des meublés de tourisme non classés, qui relèvent depuis la loi de 2024 d'une catégorie micro distincte et d'une règle de plus-value propre.
Audit Flash offert, une dizaine de minutes, sans engagement. Ou lire l'analyse complète du sujet.
Garder ce calcul
Recevoir ce résultat et la méthode qui le produit, par courrier électronique. Vos chiffres restent affichés ci-dessus dans tous les cas : rien n'est conditionné à cet envoi.
La méthode
Comment ce calcul est fait, et sur quelles règles
01
Le micro-BIC, côté loyers
Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les recettes, sans justificatif, tant qu'elles ne dépassent pas 83 600 € (plafond des revenus 2026 à 2028, article 50-0 du CGI). La moitié restante est imposée à votre tranche marginale, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %.
02
Le régime réel, côté loyers
Les charges effectives sont déduites, puis le bien et le mobilier sont amortis. L'amortissement est une charge purement comptable, sans sortie de trésorerie. Il ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) : la fraction non imputée une année se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
03
La revente, et c'est ici que tout se joue
Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Celle-ci augmente donc d'exactement le montant amorti pendant la détention. Le micro-BIC, qui n'ouvre aucune déduction d'amortissement, n'a rien à réintégrer.
04
Les abattements pour durée de détention
La plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ces abattements suivent deux cadences distinctes (article 150 VC du CGI) : l'impôt sur le revenu est effacé au terme de 22 ans, les prélèvements sociaux au terme de 30 ans seulement.
05
Ce que la comparaison additionne
Le coût total de chaque régime est la somme de l'impôt payé sur les loyers pendant toute la détention et de l'impôt dû à la revente. C'est cette somme, et elle seule, qui permet de comparer les deux régimes depuis la réforme.
Un exemple entièrement chiffré
Appartement acquis 200 000 €, dont 170 000 € de valeur amortissable sur 25 ans. Loyers de 12 000 € par an, 3 000 € de charges déductibles. Tranche marginale de 30 %. Détention de 12 ans, revente estimée à 260 000 €.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Impôt annuel sur les loyers | 2 832 € | 1 038 € |
| Cumul sur 12 ans | 33 984 € | 12 461 € |
| Impôt à la revente | 15 740 € | 37 146 € |
| Coût fiscal total | 49 724 € | 49 607 € |
En ne regardant que les loyers, le régime réel paraît faire économiser 21 523 € sur 12ans. Revente comprise, l'écart réel tombe à 117 € en faveur du régime réel.
Les 81 600 €d'amortissements déduits pendant la détention viennent majorer la plus-value taxable. C'est exactement ce que la vue annuelle ne montre pas, et c'est la raison d'être de ce comparateur.
Sources
Barèmes vérifiés le 7 août 2026
Code général des impôts, article 50-0 (régimes micro et seuils de recettes)
Code général des impôts, article 39 C (l'amortissement ne peut pas créer de déficit)
Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition et amortissements admis en déduction)
Code général des impôts, article 150 VC (abattements pour durée de détention)
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
Simulation non contractuelle, fournie à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. L'analyse de fond du sujet est exposée dans notre page location meublée, passer au régime réel ou rester au micro-BIC.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande sur cet arbitrage
Non, et c'est précisément ce que la réforme de 2025 a changé. Sur les loyers seuls, le réel l'emporte presque toujours dès que les charges et l'amortissement dépassent l'abattement de 50 %. Mais les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value de revente, ce qui peut absorber la quasi-totalité du gain annuel. L'écart réel se calcule sur la durée complète de détention, revente comprise.
Audit Flash gratuit
Le prix de revente change tout, et lui seul ne se devine pas
Une dizaine de minutes en ligne pour situer votre horizon de détention, votre plan d'amortissement réel et vos échéances.
Données protégées · Conforme RGPD · Zéro engagement