Fiscalité immobilière
Impôt sur la fortune immobilière : les leviers qui font baisser la note
L'IFI ne frappe que le patrimoine immobilier, mais son montant réel dépend de quatre mécanismes que le barème seul ne montre pas : la décote d'entrée, l'abattement sur la résidence principale, les dettes déductibles et le plafonnement à 75 % des revenus. C'est là que se creuse l'écart entre l'impôt attendu et l'impôt réellement dû. Voici la mécanique complète, et les leviers qui restent ouverts. Notre simulateur gratuit déroule l'enchaînement complet sur vos propres chiffres.
En bref
- 01L'IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier net taxable dépassant 1 300 000 € au 1er janvier, avec un calcul qui démarre dès 800 000 € selon un barème à six tranches (0,5 % à 1,5 %).
- 02Une décote lisse l'effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d'euros ; la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
- 03Un plafonnement garantit que l'IFI et l'impôt sur le revenu de l'année précédente ne dépassent pas 75 % des revenus du foyer.
- 04Le nu-propriétaire d'un bien démembré n'est en principe pas redevable de l'IFI sur ce bien : c'est l'usufruitier qui le déclare pour sa valeur en pleine propriété.
Par Samuel Agostini · 4 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 31 juillet 2026
Qui est concerné, et sur quoi porte l'impôt
L'IFI s'applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Contrairement à l'ancien ISF, il ne porte que sur l'immobilier (biens détenus en direct, parts de SCI ou de SCPI pour leur fraction immobilière), les placements financiers et professionnels en étant hors champ.
Le seuil de 1 300 000 € s'apprécie sur le patrimoine net, c'est-à-dire après déduction des dettes admises. Le franchissement de ce seuil déclenche l'impôt, mais le calcul lui-même commence dès 800 000 €, ce qui surprend souvent les redevables qui découvrent l'IFI pour la première fois.
Le barème 2026 : six tranches de 0,5 % à 1,5 %
Une fois le seuil de 1 300 000 € dépassé, l'impôt se calcule sur l'ensemble du patrimoine net taxable, tranche par tranche, selon un barème progressif inchangé depuis la création de l'IFI en 2018 :
- De 0 à 800 000 € : 0 %
- De 800 000 à 1 300 000 € : 0,50 %
- De 1 300 000 à 2 570 000 € : 0,70 %
- De 2 570 000 à 5 000 000 € : 1 %
- De 5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %
La décote d'entrée de barème
Pour lisser l'effet de seuil, une décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Sans elle, franchir le seuil de quelques milliers d'euros ferait basculer brutalement d'aucun impôt à plusieurs milliers d'euros dus.
Un exemple de calcul, du patrimoine net à l'impôt dû
Un patrimoine immobilier net taxable de 1 800 000 € au 1er janvier se calcule tranche par tranche : rien sur la fraction jusqu'à 800 000 €, puis 500 000 € taxés à 0,50 % entre 800 000 € et 1 300 000 € (2 500 €), puis 500 000 € taxés à 0,70 % entre 1 300 000 € et 1 800 000 € (3 500 €). Le patrimoine ne franchissant pas la tranche suivante à 2 570 000 €, ces deux tranches suffisent : l'IFI dû s'élève à 6 000 €, avant application d'un éventuel plafonnement.
Le mécanisme se lit différemment juste au-dessus du seuil d'entrée. Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, le même calcul par tranches donne 2 850 € (2 500 € sur la tranche à 0,50 %, 350 € sur les 50 000 € taxés à 0,70 % au-delà de 1 300 000 €). La décote, égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine (soit 625 € ici), vient ensuite en déduction : l'IFI réellement dû tombe à 2 225 €. Elle atténue nettement l'effet de seuil, sans l'annuler complètement au niveau exact des 1 300 000 €.
Ces deux exemples sont volontairement simplifiés : ils partent d'un patrimoine déjà net (dettes et abattements déjà déduits), sans plafonnement. La simulation gratuite intègre l'ensemble de ces paramètres sur votre situation réelle.
Ce qui réduit l'assiette : abattement et dettes déductibles
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale avant d'entrer dans le patrimoine taxable, sauf lorsqu'elle est détenue via une société (voir notre page dédiée à la fiscalité de la résidence principale, qui détaille cette exception et le cas du démembrement). Les dettes contractées pour l'acquisition, la construction ou les travaux des biens taxables sont déductibles, ainsi que la taxe foncière restant due au 1er janvier.
Un plafonnement s'applique néanmoins aux patrimoines les plus importants : au-delà de 5 000 000 € de biens taxables et lorsque les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la fraction excédentaire de dette n'est déductible qu'à hauteur de 50 %. Les prêts in fine suivent par ailleurs un mode de calcul spécifique, comme s'ils étaient amortis linéairement sur leur durée.
Le plafonnement général : IFI et impôts ne dépassent pas 75 % des revenus
Un second mécanisme, distinct de la décote, protège les redevables dont les revenus sont faibles au regard de leur patrimoine immobilier. Si le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu de l'année précédente dépasse 75 % des revenus mondiaux nets de cette même année, l'excédent vient en diminution de l'IFI dû.
Ce plafonnement, réservé aux résidents fiscaux français, concerne en pratique surtout des profils particuliers : retraités propriétaires d'un patrimoine ancien et peu de revenus, héritiers récents, ou dirigeants en période de transition. Il ne peut jamais réduire l'IFI en dessous de zéro ni générer de restitution.
Démembrement et IFI : une illustration schématique
Le nu-propriétaire d'un bien démembré n'est en principe pas redevable de l'IFI sur ce bien : c'est l'usufruitier qui le déclare, pour sa valeur en pleine propriété (sauf démembrement issu d'une succession légale entre conjoint survivant et enfants, régi par des règles propres). Détenir la nue-propriété d'un bien plutôt que sa pleine propriété réduit d'autant l'assiette taxable du nu-propriétaire. La comparaison ci-dessous est volontairement schématique.
Représentation schématique, hors cas particulier de l'usufruit légal du conjoint survivant. Le chiffrage réel de votre situation est produit par l'Audit Flash.
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Simulateur d'impôt sur la fortune immobilière
L'assiette nette après abattement et dettes, puis le barème, la décote et le plafonnement à 75 %, pour l'impôt réellement dû.
Ouvrir le simulateurSur le terrain
Littoral atlantique
Une résidence secondaire du littoral entre dans l'assiette de l'IFI au même titre qu'un bien locatif, et c'est souvent elle qui fait franchir le seuil.
résidence secondaire du littoral et IFIQuestions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Le barème et la décote donnent un ordre de grandeur, mais le calcul réel dépend de la composition de votre patrimoine (SCI, SCPI, démembrement), des dettes déductibles et d'éventuels plafonnements. L'Audit Flash, offert et sans engagement, chiffre votre situation précise en tenant compte de ces paramètres.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 31 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- impots.gouv.fr · Calcul de l'IFI
- Articles 964 à 983 du Code général des impôts (régime de l'IFI)
- Article 979 du CGI (plafonnement de l'IFI à 75 % des revenus)
- Article 974 du CGI (dettes déductibles et plafonnement applicable aux patrimoines de plus de 5 000 000 €)
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