Exemple de rapport
L'Audit Complet, page par page
Votre situation passée au crible sous six angles, chaque chiffre sourcé, avec une section entière par bien immobilier analysé, soit 9 pages sur le dossier de démonstration ci-dessous, qui n'en porte qu'un seul. Voici ce que le rapport contient, section par section : la forme exacte de ce que vous recevez pour 600 €.
Chaque page ci-dessous porte la mention « exemple de rapport » : dossier de démonstration, pas un cas réel.
Sommaire du rapport
- P.1Votre profil · niveau de risque global
- P.2Tableau de bord · exposition fiscale chiffrée
- P.3Analyse fiscale · plus-value · régimes comparés
- P.5Transmission · droits de succession · liquidité · IFI
- P.6Ingénierie patrimoniale · structuration et arbitrages
- P.7Plan d'action · 3 priorités · gain total
Garantie : 1 500 € identifiés au minimum, ou honoraires restitués (CGV, art. 8).
Le tableau de bord
Section 01
La page qui décide de tout
Passée la page d'ouverture, le tableau de bord chiffre la perte fiscale totale, la décompose en problèmes classés par montant, et donne la part que cela représente dans votre patrimoine. Vous savez en trente secondes où se concentre l'enjeu, avant même d'entrer dans le détail.
- Trois repères en tête : ce que vous avez, ce que vous payez, quand vous vendez.
- Chaque problème est chiffré séparément, jamais fondu dans un total unique.
- La part que cela représente dans votre patrimoine est donnée en clair.
Vision d'ensemble
Tableau de bord exécutif
Ce que vous avez
1 620 000 €
Patrimoine total
Ce que vous payez
30 %
Tranche marginale
Quand vous vendez
2029
Horizon de cession
Ce que vous risquez de perdre
233 969 €
Soit 14 % du patrimoine total, sur 3 problèmes identifiés.
3 problèmes prioritaires
Chacun de ces problèmes a une solution.
Garantie contractuelle
1 500 €
Identifiés au minimum, ou honoraires restitués
Les sections, une à une
Chaque section, sur les chiffres du dossier
Page d'ouverture, plus-value, transmission, structuration, plan d'action : les pages qui suivent sont celles du dossier de démonstration, à l'échelle, avec leurs calculs et leurs sources. Votre rapport reprend la même structure sur vos propres chiffres.
Page d'ouverture
Un rapport qui commence par vous, pas par un tableau
La page d'ouverture dit à qui le rapport s'adresse, ce que pèse le risque et où il se concentre : deux paragraphes en français, datés, avant le premier calcul.
- Le niveau de risque global est posé en clair, en deux paragraphes.
- TMI, date d'établissement et destinataire ouvrent le document.
- La confidentialité est imprimée sur la page, pas reléguée en annexe.
Rapport établi pour
Philippe Lambert
Synthèse et niveau de risque global
Votre patrimoine supporte une pression fiscale latente concentrée sur deux fronts : la transmission et la cession immobilière. Identifier ces leviers aujourd'hui, c'est préserver ce que vous avez mis des années à construire.
La perte fiscale totale identifiée représente quatorze pour cent de votre patrimoine global, portée à près des trois quarts par le risque successoral. Sans action, ce coût est certain : il est inscrit dans le barème légal actuel.
Établi le 21 juillet 2026 · TMI 30 %
Document confidentiel réservé à l'usage exclusif de son destinataire.
Pression fiscale latente
2 fronts
Transmission et cession immobilière, identifiés dès la page d'ouverture
Section 02 · deux pages
Chaque bien passé au calcul, pas à l'estimation
Pour chaque bien, deux pages : la première déroule le calcul de plus-value jusqu'au montant dû, chaque ligne s'additionnant avec la précédente ; la seconde compare les horizons de cession et les régimes locatifs, le vôtre inclus.
- Prix corrigé, base imposable, taxation : chaque étape est posée et se vérifie.
- L'impact de l'article 84 de la LFI 2025 est isolé du reste du calcul.
- Quatre horizons de cession et trois régimes locatifs comparés.
Bien 1 / 1
Analyse du bien et plus-value
- Acquisition
- 220 000 € · 2014
- Surface
- 62 m²
- Détention à ce jour
- 12 ans
- Régime déclaré
- LMNP réel
- Crédit restant dû
- 45 000 €
Calcul de plus-value · art. 150 VC CGI · horizon 2029
- Prix de cession projeté (2029)
- 403 259 €
- Prix d'acquisition corrigé (frais et travaux réels)
- 257 000 €
- Base imposable avant réintégration
- 146 259 €
- Amortissements réintégrés · art. 84 LFI 2025
- + 60 000 €
- Plus-value imposable
- 206 259 €
- Taxation totale
- 46 949 €
IR 15 676 € · prélèvements sociaux 29 623 € · surtaxe (art. 1609 nonies G CGI) 1 650 €
Abattements à la cession en 2029, après 15 ans de détention : IR 60 % · prélèvements sociaux 17 %
Section 02 · Analyse du bien, suite
Position sur la courbe d'abattement de durée
Détention actuelle : 12 ans. Seuils : début d'abattement à 5 ans, exonération IR à 22 ans, exonération totale à 30 ans.
Timing optimal de cession · 4 horizons
Horizon le plus favorable : dans 10 ans, 17 837 € d'économie contre une cession aujourd'hui.
Arbitrage régime locatif · comparatif à 3 voies
LMNP réel : charges réelles et amortissement du bâti · Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (art. 50-0 CGI) · location nue : charges estimées à 35 %. Le régime en place est déjà optimal : aucun changement ne génère d'économie annuelle. L'effort de structuration se concentre sur la transmission.
Taxation à la cession
46 949 €
Sur une plus-value imposable de 206 259 €, cession projetée en 2029 après 15 ans de détention
Section 03 · deux pages
Ce que la transmission coûte, et ce qu'elle coûterait autrement
Le rapport chiffre les droits de succession au barème actuel, vérifie que la liquidité peut les payer, les recalcule après donation de la nue-propriété, et pousse jusqu'à l'IFI : assujettissement, marge, projection à dix ans.
- Patrimoine, crédit et assurance-vie détaillés jusqu'à l'actif net successoral.
- La couverture des droits par le patrimoine liquide est vérifiée et chiffrée.
- Le périmètre exact de chaque comparaison est écrit, pour ne pas laisser croire à un gain plus large.
Devoir de conseil
Transmission et structuration
Bilan successoral
- Patrimoine immobilier
- 1 240 000 €
- Crédit résiduel
- − 165 000 €
- Assurance-vie, traitée séparément (art. 990 I / 757 B)
- 380 000 €
- Autres actifs financiers (hors assurance-vie)
- 0 €
- Actif net successoral (hors assurance-vie)
- 1 075 000 €
Liquidité successorale
Couverture 219 % : les droits sont payables sans céder de bien.
Section 03 · Transmission, suite
Donation démembrée contre pleine propriété
- Droits sans donation
- 171 389 €
- Droits avec donation de la nue-propriété
- 63 889 €
Donation de la nue-propriété, réserve d'usufruit · art. 669 CGI · Comparaison sur le seul patrimoine immobilier net, hors assurance-vie : un périmètre plus étroit que le calcul de succession.
IFI · art. 964 à 983 CGI
- Patrimoine immobilier net taxable
- 1 075 000 €
- Seuil d'assujettissement
- 1 300 000 €
Non assujetti aujourd'hui, marge de 225 000 € sous le seuil.
Projection IFI · revalorisation inchangée
Au rythme de valorisation actuel : le franchissement du seuil se voit venir, dix ans à l'avance.
Économie estimée
107 500 €
Droits couverts à 219 % par le patrimoine financier
Section 04 · deux pages
La section qui dit aussi quand il n'y a rien à changer
Le rapport écrit quand le régime en place est déjà optimal : friction fiscale nulle, options écartées avec leur raison, arbitrage dividendes tranché, et une trajectoire chiffrée où tout se joue à moyen et long terme.
- Les options écartées sont écrites, avec la raison de leur rejet.
- L'arbitrage dividendes du dirigeant est tranché : PFU contre barème.
- La trajectoire d'optimisation est chiffrée par horizon : court, moyen, long terme.
Ingénierie patrimoniale
Structuration et arbitrage
Le régime en place est déjà optimal : aucun changement ne génère d'économie annuelle. L'effort de structuration se concentre sur la transmission, où la donation démembrée est le seul levier à fort impact identifié. Conserver le bien locatif jusqu'à l'exonération totale est la décision cohérente avec cet arbitrage.
Options écartées, avec leur raison
Cession anticipée avant 2029
Elle cristalliserait la taxation de plus-value et le surcoût LFI 2025, sans le bénéfice des abattements de durée restants.
Donation en pleine propriété
Son assiette taxable, nettement supérieure à celle de la donation démembrée, annulerait l'économie déjà chiffrée.
Friction fiscale locative par bien
- Bien 1 · régime en place conservé, sur 3 ans
- 0 €/an
Section 04 · Structuration, suite
Arbitrage dividendes du dirigeant
- Imposition au PFU · conservée
- 5 652 €/an
- Option au barème progressif
- 6 588 €/an
Dirigeant associé d'une société à l'IS · art. 200 A CGI. Le PFU est conservé : l'option au barème coûterait 936 € par an, à TMI 30 %.
Trajectoire d'optimisation · 3 horizons
Friction fiscale locative
0 €
Le régime en place est déjà optimal : le rapport l'écrit, au lieu de vendre un changement
Section 05
Et surtout, ce qu'il faut faire, dans quel ordre
Un audit qui s'arrête au diagnostic ne sert à rien. La dernière partie reclasse les trois problèmes par priorité, puis liste les actions avec leur horizon, dans un ordre qui tient compte des délais légaux, pas du confort de lecture.
- Chaque action porte son horizon : sous trois mois, un à trois ans, au-delà.
- Trois signaux classés par priorité : haute, moyenne, basse.
- Les points d'incertitude du modèle sont déclarés, pas masqués.
Plan d'action
Synthèse et plan d'action
Deux décisions structurantes concentrent la quasi-totalité des enjeux : agir sur la transmission maintenant, et tenir le cap sur la détention immobilière.
Trois signaux, classés par priorité
Transmission
Priorité haute
173 289 €
Cession immobilière
Priorité moyenne
46 949 €
Réintégration art. 84 LFI 2025
Priorité basse
13 732 €
Trois actions, chacune avec son horizon
- 01 · Structurer la donation démembrée1 à 3 ans
Engager la donation en nue-propriété aux deux enfants, avec un notaire, avant toute revalorisation supplémentaire.
- 02 · Surveiller le seuil IFI à dix ans3 ans et plus
Suivi annuel de la valeur du patrimoine, pour anticiper le franchissement.
- 03 · Documenter la conservation du bien0 à 3 mois
Formaliser la décision de conserver jusqu'à l'exonération totale.
3 actions identifiables · chaque montant calculé à partir des textes en vigueur. Quatre points d'incertitude déclarés en fin de rapport : hypothèses écrites, jamais implicites.
Ce que vous pouvez préserver
233 969 €
Trois signaux, trois actions datées : le plan boucle sur le diagnostic
La méthode
Six angles, une seule situation
Un patrimoine ne se découpe pas en produits : chaque dossier est relu sous les six angles du crible, et les conclusions d'un angle nourrissent les cinq autres.
Chaque dossier est passé au crible sous six angles : Logique investisseur, Revenus locatifs, Cession & plus-value, Transmission, Détention, Valorisation.
À votre nom
Pas un modèle rempli : une analyse construite sur vos biens, vos montants, votre TMI, votre horizon. Chaque page part de votre situation, pas d'un cas type.
En direct avec le fondateur
Un seul interlocuteur, du premier appel à la restitution : Samuel Agostini. 45 minutes pour tout décrypter ensemble, question par question.
Après la livraison
Le rapport n'est pas une fin : le lien direct reste ouvert, et vos questions trouvent réponse au moment de mettre en œuvre.
Vos chiffres, maintenant
Ce rapport, construit sur votre situation
Commencez par l'Audit Flash : 3 minutes, offert, sans engagement. L'Audit Complet vient ensuite, si vos chiffres le justifient.
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