La loi de finances pour 2026 remplace, à compter de 2027, les deux taxes existantes sur les logements vacants par une taxe unique. Sur la presqu'île guérandaise, où la part des résidences secondaires est considérable, l'annonce a de quoi inquiéter les propriétaires.
Elle ne les concerne pas. Trois règles distinctes le disent, et il vaut la peine de les connaître, parce qu'un autre changement, lui, les concerne vraiment.
Ce qui change en 2027
Jusqu'à présent, deux taxes coexistaient. La taxe annuelle sur les logements vacants, prévue à l'article 232 du code général des impôts, s'appliquait de plein droit dans les communes classées en zone tendue. Ailleurs, une commune pouvait instituer sur délibération une taxe d'habitation sur les logements vacants, prévue à l'article 1407 bis.
Les articles 108 et 109 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 les remplacent par un prélèvement unique, la taxe sur la vacance des logements, codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts. L'article 232 est abrogé avec effet au 1er janvier 2027.
Deux conséquences pratiques. La durée de vacance exigée reste différenciée : un an dans les communes en zone tendue, deux ans ailleurs. Et hors zone tendue, le taux sera désormais fixé librement par délibération du conseil municipal, là où il suivait auparavant celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Ce qui ne change pas : une résidence secondaire n'est pas un logement vacant
C'est le point que les annonces généralistes escamotent. La taxe frappe la vacance, pas la faible occupation. Trois règles distinctes écartent une résidence secondaire du champ, et il suffit qu'une seule joue.
1. Le logement doit être non meublé. Un logement vacant s'entend d'un local à usage d'habitation non meublé, ou meublé de manière insuffisante pour permettre une habitation convenable. Une résidence secondaire équipée pour y séjourner ne répond pas à cette définition.
2. La règle des quatre-vingt-dix jours. Le V de l'article 232 posait que n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs. Ce n'est pas une exonération : c'est une définition négative, qui écarte le logement du champ avant même qu'on se demande si la taxe est due.
3. Le logement relève d'une autre taxe. Une résidence secondaire meublée est assujettie à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les deux impositions visent des situations qui s'excluent : un logement meublé et occupé relève de la première, un logement vide et inoccupé de la seconde.
Une distinction juridique que la presse confond
Le VI de l'ancien article 232 disposait que la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. On lit souvent cette règle comme si elle définissait le logement vacant. Ce n'est pas le cas.
La règle des quatre-vingt-dix jours relève de la définition : le bien n'est pas vacant, donc il n'entre pas dans le champ. La vacance indépendante de la volonté du contribuable relève de la non-exigibilité : le bien est vacant, il entre dans le champ, mais la taxe n'est pas réclamée.
La différence n'est pas théorique. Dans le premier cas, il n'y a rien à démontrer sur les causes de l'inoccupation. Dans le second, c'est au propriétaire d'établir que la vacance lui échappe, par exemple parce que le logement est en travaux lourds ou proposé à la location sans trouver preneur.
Ce qui vous concerne vraiment sur la presqu'île
Le changement qui touche les propriétaires de résidences secondaires du littoral n'est pas celui de 2027. Il date de 2023, et il est passé plus discrètement.
Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a considérablement étendu la liste des communes classées en zone tendue, la portant de 1 152 à 3 697. La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande et Le Croisic y figurent.
Ce classement produit un effet direct sur les résidences secondaires. L'article 1407 ter du code général des impôts permet aux communes ainsi classées de majorer de 5 % à 60 %, par délibération du conseil municipal, leur part de taxe d'habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés. Le produit de cette majoration revient intégralement à la commune qui l'a instituée, dans la limite du taux plafond de l'article 1636 B septies.
Autrement dit, la taxe qui pèse sur une résidence secondaire de la presqu'île ne dépend pas de la réforme de 2027, mais d'une délibération municipale rendue possible depuis 2023, dont le taux de majoration va de 5 % à 60 % selon ce que la commune a voté, ou reste nul si elle n'a rien voté. C'est cette délibération qu'il faut regarder, pas l'article de presse sur les logements vacants.
Cette même logique de régulation locale traverse d'ailleurs le sujet voisin des meublés de tourisme, que nous avons traité pour la presqu'île guérandaise.
Ce que cet article ne fait pas
Il décrit un champ d'application et une faculté ouverte aux communes, il ne chiffre aucune situation. Le montant réellement dû dépend de la valeur locative cadastrale du logement, des taux votés par la commune et l'intercommunalité, et de l'existence ou non d'une délibération de majoration, qui se vérifie commune par commune.
Une résidence secondaire du littoral soulève par ailleurs des questions que la seule taxe d'habitation ne résume pas : son entrée dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, et son traitement à la transmission. Nous les traitons sur notre page dédiée à la résidence secondaire du littoral.
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