La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, poursuit deux objectifs qui se renforcent l'un l'autre : rendre la location touristique moins avantageuse fiscalement, et donner aux communes des leviers pour la contenir. Sur la presqu'île guérandaise, où La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande et Le Croisic concentrent une part de résidences secondaires parmi les plus élevées de la façade atlantique, ces deux mouvements se cumulent sur les mêmes biens.
Le point important pour un propriétaire : la partie fiscale s'applique déjà, uniformément, sans qu'aucune décision locale ne soit nécessaire. La partie réglementaire, elle, dépend de ce que votre commune décide, et ne s'apprécie donc qu'au cas par cas.
Le coup fiscal : abattement à 30 %, plafond à 15 000 €
C'est le changement le plus immédiat, et il est sévère. Pour les revenus perçus à compter de 2025, l'article 50-0 du Code général des impôts distingue désormais trois catégories, et crée une catégorie propre aux meublés de tourisme non classés : abattement forfaitaire ramené à 30 %, plafond de recettes abaissé à 15 000 €.
Pour mesurer l'écart, il faut le comparer au régime applicable auparavant, qui était de 50 % d'abattement et 77 700 € de plafond. Le plafond est donc divisé par plus de cinq.
Deux conséquences distinctes en découlent, selon le niveau de vos recettes.
En dessous de 15 000 € de recettes, vous restez au micro-BIC, mais l'abattement passe de 50 % à 30 %. Sur 14 000 € de recettes annuelles, la base imposable passe de 7 000 € à 9 800 €, soit 2 800 € de base supplémentaire. Pour un foyer dont la tranche marginale est de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % compris, cela représente de l'ordre de 1 320 € d'impôt supplémentaire par an, à recettes strictement identiques.
Au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC n'est tout simplement plus accessible pour un meublé de tourisme non classé. Le passage au régime réel devient obligatoire. Ce n'est pas nécessairement défavorable, puisque le réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien, mais cela suppose une comptabilité que le micro-BIC évitait.
Le classement du meublé change la catégorie applicable : un meublé de tourisme classé, comme les chambres d'hôtes, relève de la catégorie à 50 % d'abattement et 77 700 € de plafond. C'est une différence de traitement importante à connaître, dont les conditions d'obtention et le coût méritent d'être objectivés avant toute démarche.
Deux précisions utiles pour éviter les confusions fréquentes. D'abord, ce régime ne vise que les meublés de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, c'est-à-dire la location de courte durée à une clientèle de passage : une location meublée à l'année, où le locataire a sa résidence principale dans le logement, n'est pas concernée et reste sur le régime décrit dans notre analyse micro-BIC ou régime réel. Ensuite, la loi de finances pour 2024 a été neutralisée pour les revenus 2024 : c'est le régime antérieur qui s'y appliquait, le nouveau ne valant que pour les revenus 2025 et suivants.
Le levier structurel : le changement d'usage
C'est le point que les propriétaires anticipent le moins, et celui qui peut peser le plus lourd sur la valeur d'un bien.
Jusqu'à cette loi, soumettre le changement d'usage d'un logement à autorisation supposait un cadre restrictif. Désormais, une commune peut le décider par simple délibération. Est réputé à usage d'habitation tout local qui avait cet usage entre 1970 et 1976, ou à n'importe quel moment au cours des trente dernières années : la définition est large, et couvre l'essentiel du parc ancien de bord de mer.
Les communes peuvent en outre fixer, par zone, un nombre ou une part maximale de logements pouvant obtenir une autorisation temporaire de changement d'usage, d'une durée inférieure à cinq ans. Autrement dit, un quota.
Les sanctions du changement d'usage illicite ont été portées de 50 000 € à 100 000 € par local. Fait nouveau, les intermédiaires qui y concourent, agences et conciergeries, encourent la même amende.
Les secteurs réservés à la résidence principale
L'outil le plus structurant est créé par l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme. Dans les communes où la taxe sur les logements vacants est applicable, ou dont les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, le plan local d'urbanisme peut délimiter des secteurs où toute construction nouvelle est à usage exclusif de résidence principale.
Ce second critère est précisément celui qui place les communes de la presqu'île en première ligne : leur profil résidentiel les rend éligibles à ce dispositif. Éligible ne signifie pas que le secteur existe : la délimitation reste une décision d'urbanisme propre à chaque commune, et c'est là qu'il faut vérifier, plan local d'urbanisme en main.
Dans un tel secteur, la location en meublé de tourisme est exclue, hors location temporaire de sa propre résidence principale. Cette contrainte doit figurer dans tous les actes de vente et de location, à peine de nullité. Pour un investisseur, c'est un point de vérification préalable à toute acquisition destinée à la location saisonnière.
La copropriété peut désormais interdire
Deux dispositions modifient l'équilibre en copropriété.
Tout règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Dans les copropriétés existantes, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la double majorité de l'article 26, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Cette faculté suppose que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale, ce qui est fréquent.
Enfin, tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et un point d'information est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée suivante.
Décence énergétique et déclaration
Un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur doit respecter les critères de performance énergétique du logement décent. Le maire peut réclamer le diagnostic de performance énergétique à tout moment, avec un délai de réponse de deux mois : le défaut de transmission est assorti d'une astreinte de 100 € par jour, et la non-conformité d'une amende pouvant atteindre 5 000 € par local. Pour un changement d'usage destiné à la location touristique, un diagnostic de classe A à E est exigé, seuil qui passera de A à D au 1er janvier 2034.
Par ailleurs, la déclaration du meublé devient nationale, via un téléservice unique, avec un numéro d'enregistrement à porter sur toutes les annonces. Le défaut de déclaration est sanctionné jusqu'à 10 000 €, une fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Sur la limitation des jours, enfin : le plafond de 120 jours par an pour la location de sa résidence principale demeure, mais les communes peuvent l'abaisser par délibération motivée, sans pouvoir descendre en dessous de 90 jours.
Le calendrier, en clair
- 21 novembre 2024 : changement d'usage, secteurs de résidence principale au plan local d'urbanisme, copropriété, décence énergétique et information du syndic sont entrés en vigueur.
- 1er janvier 2025 : possibilité pour les communes d'abaisser le plafond de jours à 90, et obligations renforcées des plateformes.
- Revenus 2025 et suivants : nouveau régime micro-BIC, 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond pour les meublés non classés.
- 1er janvier 2034 : classe A à D exigée pour un changement d'usage.
Ce qu'il faut vérifier sur un bien de la presqu'île
Ces règles ne produisent pas le même effet sur tous les biens. Cinq points déterminent votre situation réelle :
- Le statut du meublé, classé ou non classé, qui décide de la catégorie micro-BIC applicable et donc de l'abattement.
- Le niveau de recettes annuelles, qui détermine si le micro-BIC reste seulement moins favorable, ou devient inaccessible.
- La délibération de votre commune sur le changement d'usage, et l'existence éventuelle d'un quota d'autorisations temporaires.
- Le plan local d'urbanisme, pour savoir si le bien se situe dans un secteur réservé à la résidence principale.
- Le règlement de copropriété et les votes d'assemblée générale intervenus depuis novembre 2024.
Nous informons de l'existence de ces règles et en chiffrons les effets ; nous ne recommandons ni de vendre, ni de faire classer, ni d'arbitrer un bien à votre place. Pour situer l'impact sur votre propre situation, l'Audit Flash, simulateur patrimonial gratuit pose un premier diagnostic chiffré, et notre page modèle et honoraires explique comment nous travaillons, sans commission ni rétrocession. L'accompagnement se fait à distance partout en France, y compris pour un bien situé sur le littoral atlantique.