Fiscalité immobilière
SCPI : les trois impositions que vos parts déclenchent
Détenir des parts de SCPI, c'est détenir de l'immobilier sans le gérer, mais pas sans en assumer la fiscalité. Trois impositions distinctes s'appliquent : les revenus distribués, la plus-value à la revente des parts, et l'IFI. Deux points surprennent régulièrement les porteurs : le micro-foncier est exclu, et les parts restent comptées à l'IFI même lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie.
En bref
- 01Les revenus de SCPI relèvent presque toujours du régime réel des revenus fonciers : détenir uniquement des parts de SCPI exclut du micro-foncier, quel que soit le montant des loyers perçus.
- 02La revente de parts suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (36,2 % au total), avec les mêmes abattements pour durée de détention qu'un bien détenu en direct.
- 03Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI à leur valeur vénale, même logées dans un contrat d'assurance-vie rachetable, au prorata de la quote-part immobilière du contrat.
- 04Comme un bien classique, des parts de SCPI peuvent être démembrées entre usufruit et nue-propriété selon le même barème fiscal.
Par Samuel Agostini · 3 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 31 juillet 2026
Les revenus : un régime réel qui s'impose, presque toujours
Les loyers distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au même titre qu'une location nue détenue en direct : barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis 17,2 % de prélèvements sociaux, un taux resté inchangé par la réforme 2026 des prélèvements sociaux sur le capital, qui exclut explicitement les revenus fonciers.
Contrairement à une idée reçue, détenir uniquement des parts de SCPI exclut du régime micro-foncier, quel que soit le montant des loyers perçus : le régime réel s'applique automatiquement (article 32, 2° d du CGI), sauf à posséder par ailleurs un bien loué nu en direct. En régime réel, les intérêts d'un éventuel crédit souscrit pour acheter les parts, les frais de gestion et certaines charges restent déductibles des revenus.
La revente des parts : le régime des plus-values immobilières
La cession de parts de SCPI suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), pas celui des valeurs mobilières : taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value.
Les mêmes abattements pour durée de détention qu'un bien détenu en direct s'appliquent : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Un exemple chiffré : revenus et plus-value
Un foyer imposé à la tranche marginale de 30 % perçoit 6 000 € de loyers de SCPI sur l'année, avec 800 € de frais de gestion et d'intérêts d'emprunt déductibles : le revenu foncier net imposable s'établit à 5 200 €, soit 1 560 € d'impôt sur le revenu (30 %) et 894 € de prélèvements sociaux (17,2 %), un total de 2 454 €, contre 2 832 € si ces 800 € de charges n'étaient pas déductibles.
Côté revente, l'abattement pour durée de détention ne joue qu'à partir de la sixième année : une plus-value de 20 000 € réalisée sur des parts détenues depuis moins de cinq ans est taxée en totalité, au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), soit 7 240 € dus. Plus la détention se prolonge au-delà de cinq ans, plus la part taxable se réduit, jusqu'à l'exonération totale évoquée plus haut.
L'IFI : les parts de SCPI n'échappent pas à l'assiette immobilière
Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI, dans les mêmes conditions qu'un bien détenu en direct, pour leur valeur vénale au 1er janvier.
Loger des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie rachetable ne permet pas d'y échapper : l'article 972 du CGI impose de réintégrer, dans l'assiette IFI du souscripteur, la fraction de la valeur de rachat du contrat représentative d'actifs immobiliers, calculée au prorata de la quote-part immobilière du contrat. Seul un contrat non rachetable échappe entièrement à l'IFI, y compris pour sa part immobilière.
Le démembrement de parts, une transmission possible
Comme un bien immobilier classique, des parts de SCPI peuvent être démembrées entre usufruit et nue-propriété, selon le même barème fiscal (article 669 du CGI). C'est un levier de transmission couramment utilisé : les parents conservent l'usufruit, et donc les revenus, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété, taxée sur une valeur réduite (voir notre page dédiée au démembrement de propriété).
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Les parts de SCPI reviennent régulièrement dans les patrimoines nantais, en complément ou en substitution d'un investissement locatif direct.
gestion de patrimoine à NantesQuestions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Non, sauf exception. Détenir uniquement des parts de SCPI exclut du micro-foncier, quel que soit le montant des loyers perçus : le régime réel s'applique automatiquement. Le micro-foncier ne redevient possible que si le foyer possède par ailleurs un bien loué nu en direct, et que l'ensemble des revenus fonciers reste sous 15 000 € par an.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 31 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Article 32 du Code général des impôts (régime micro-foncier, exclusion des parts de sociétés relevant de l'article 8)
- Article 150 U du Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers)
- Article 972 du Code général des impôts (IFI, quote-part immobilière des contrats d'assurance-vie rachetables)
- Article 669 du Code général des impôts (barème de l'usufruit et de la nue-propriété)
- Article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (revenus fonciers exclus de la hausse de CSG)
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