Fiscalité immobilière
Revendre un bien en LMNP : ce que la réforme 2025 coûte à la revente
Revendre un bien loué en meublé ne relève pas de la fiscalité professionnelle, mais du régime des plus-values immobilières des particuliers. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location y sont réintégrés : le prix d'acquisition retenu baisse d'autant, et la plus-value taxable augmente mécaniquement. Voici comment se chiffre ce surcoût, et à quel moment il pèse le plus lourd.
En bref
- 01La plus-value à la revente d'un bien en LMNP relève du régime des particuliers, taxée à 36,2 % au total (19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux).
- 02Depuis les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sans plafond ni limite liée à la durée de détention.
- 03Les abattements pour durée de détention s'appliquent malgré tout : exonération totale de l'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, des prélèvements sociaux à 30 ans.
- 04Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute sur la fraction de la plus-value nette imposable qui dépasse 50 000 €.
Par Samuel Agostini · 2 min de lecture · vérifié sur sources officielles le 21 juillet 2026
Un régime de particulier, pas un régime professionnel
Contrairement aux loyers, imposés en BIC, la plus-value réalisée à la revente d'un bien loué en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), le même que pour la vente d'une résidence secondaire. Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature de l'acte de vente.
La plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente (diminué des frais de cession) moins prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition et, le cas échéant, des travaux). C'est sur ce second terme que la réforme de 2025 change la donne pour les loueurs en meublé au régime réel.
Depuis 2025 : les amortissements réintégrés dans le calcul
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, l'article 150 VB du CGI prévoit que le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits pendant la période de location au régime réel. Mécaniquement, cela augmente la plus-value brute imposable : l'avantage fiscal obtenu chaque année sur les loyers, via l'amortissement, est en partie repris au moment de la revente.
Aucun plafond n'encadre cette réintégration : c'est en principe la totalité des amortissements cumulés qui vient diminuer le prix d'acquisition, quelle que soit la durée de détention. Les résidences étudiantes, les résidences séniors et les établissements médico-sociaux (EHPAD) sont explicitement exclus de cette réintégration par le texte.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent malgré tout
La réintégration ne prive pas la plus-value, y compris sa part liée aux amortissements, du mécanisme d'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI. Deux barèmes progressifs coexistent, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux :
- Impôt sur le revenu : 6 % d'abattement par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année : exonération totale à partir de 22 ans de détention
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année : exonération totale à partir de 30 ans de détention
Le taux d'imposition : 36,2 %, et une surtaxe au-delà de 50 000 €
La plus-value nette, après abattements, est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (taux forfaitaire, identique quelle que soit votre tranche marginale) et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. La hausse de CSG entrée en vigueur en 2026 porte sur les loyers de location meublée, pas sur les revenus fonciers ni sur les plus-values immobilières : ce taux de 17,2 % reste inchangé pour une revente.
Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute par ailleurs, sur la seule fraction de la plus-value nette imposable qui dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI), un seuil à surveiller sur les biens les plus valorisés.
Outil gratuit, sans inscription
Comparateur micro-BIC ou régime réel
Le coût fiscal complet des deux régimes sur vos chiffres, revente comprise, sur la durée de détention que vous choisissez.
Ouvrir le simulateurSur le terrain
La Baule et la presqu'île guérandaise
La réintégration des amortissements se rencontre surtout à la revente d'un meublé détenu de longue date, situation courante sur le littoral guérandais.
gestion de patrimoine à La Baule et sur la presqu'îleQuestions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Le calcul dépend du montant exact des amortissements déduits depuis l'acquisition, de la durée de détention et de la nature du bien (résidence de services exclue ou non de la réintégration). L'Audit Flash, offert et sans engagement, chiffre votre situation précise sur ces bases.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 21 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers)
- Article 150 VB, III du CGI, issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements, cessions à compter du 15 février 2025)
- Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention)
- Article 1609 nonies G du CGI (taxe sur les plus-values immobilières élevées)
Pour aller plus loin
Location meublée : passer au régime réel, ou rester au micro-BIC
Rester au micro-BIC ou passer au régime réel engage vos loyers sur plusieurs années, et depuis 2025 cette décision se lit aussi à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. L'arbitrage ne se tranche donc plus sur le seul gain annuel. Voici le seuil de bascule, ce que la réforme a changé, et comment chiffrer les deux scénarios sur votre bien. Notre [comparateur gratuit, revente comprise](/simulateurs/micro-bic-ou-reel) calcule l'écart sur vos propres chiffres.
Lire l'analyse→Réforme LMNP 2025 : vos amortissements réintégrés dans la plus-value
Pendant des années, le loueur en meublé non professionnel amortissait son bien sans que ces amortissements ne pèsent sur la plus-value à la revente. La loi de finances pour 2025 met fin à cette asymétrie. Voici précisément ce qui change et pour qui.
Lire l'article→Optimisation fiscale immobilière : par quel impôt commencer, et pour quel gain
Il n'existe pas un « impôt immobilier » unique à optimiser, mais quatre impositions distinctes (revenus locatifs, IFI, plus-value de cession, transmission), chacune avec ses propres leviers légaux. L'erreur courante consiste à travailler celle qui vient à l'esprit plutôt que celle qui pèse le plus lourd. Voici comment identifier l'imposition à traiter en premier, et où trouver le chiffrage adapté à votre situation.
Lire l'analyse→Audit Flash offert
Chiffrez l'impact réel de cette situation sur votre patrimoine
Sans engagement, sans carte bancaire. Un premier diagnostic chiffré, adapté à votre cas.