Fiscalité immobilière
La plus-value à la revente d'un bien en LMNP : calcul, réforme 2025 et simulation
Revendre un bien loué en meublé ne relève pas de la fiscalité professionnelle, mais du régime des plus-values immobilières des particuliers. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location y sont réintégrés, ce qui change concrètement le montant taxable. Voici le mode de calcul complet, et comment le chiffrer sur votre situation.
Un régime de particulier, pas un régime professionnel
Contrairement aux loyers, imposés en BIC, la plus-value réalisée à la revente d'un bien loué en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), le même que pour la vente d'une résidence secondaire. Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature de l'acte de vente.
La plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente (diminué des frais de cession) moins prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition et, le cas échéant, des travaux). C'est sur ce second terme que la réforme de 2025 change la donne pour les loueurs en meublé au régime réel.
Depuis 2025 : les amortissements réintégrés dans le calcul
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, l'article 150 VB du CGI prévoit que le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits pendant la période de location au régime réel. Mécaniquement, cela augmente la plus-value brute imposable : l'avantage fiscal obtenu chaque année sur les loyers, via l'amortissement, est en partie repris au moment de la revente.
Aucun plafond n'encadre cette réintégration : c'est en principe la totalité des amortissements cumulés qui vient diminuer le prix d'acquisition, quelle que soit la durée de détention. Les résidences étudiantes, les résidences séniors et les établissements médico-sociaux (EHPAD) sont explicitement exclus de cette réintégration par le texte.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent malgré tout
La réintégration ne prive pas la plus-value, y compris sa part liée aux amortissements, du mécanisme d'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI. Deux barèmes progressifs coexistent, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux :
- Impôt sur le revenu : 6 % d'abattement par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année : exonération totale à partir de 22 ans de détention
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année : exonération totale à partir de 30 ans de détention
Le taux d'imposition : 36,2 %, et une surtaxe au-delà de 50 000 €
La plus-value nette, après abattements, est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (taux forfaitaire, identique quelle que soit votre tranche marginale) et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. La hausse de CSG entrée en vigueur en 2026 porte sur les revenus locatifs, pas sur les plus-values immobilières : ce taux de 17,2 % reste inchangé pour une revente.
Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute par ailleurs, sur la seule fraction de la plus-value nette imposable qui dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI), un seuil à surveiller sur les biens les plus valorisés.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Le calcul dépend du montant exact des amortissements déduits depuis l'acquisition, de la durée de détention et de la nature du bien (résidence de services exclue ou non de la réintégration). L'Audit Flash, offert et sans engagement, chiffre votre situation précise sur ces bases.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 21 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers)
- Article 150 VB, III du CGI, issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements, cessions à compter du 15 février 2025)
- Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention)
- Article 1609 nonies G du CGI (taxe sur les plus-values immobilières élevées)
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