Depuis l'été, une même phrase circule chez les loueurs en meublé : le budget 2027 va plafonner l'amortissement. Elle vient d'un rapport parlementaire bien réel, adopté le 8 juillet 2026. Mais entre ce que ce rapport écrit et ce que l'on en reprend, l'écart est large, et il porte précisément sur ce qui compte pour un propriétaire : le taux, la date, et le sort des biens déjà détenus.
Nous avons lu le rapport à la source. Voici ce qu'il contient, ce qu'il ne contient pas, et un point sur lequel il s'écarte du texte fiscal.
Ce qui a été adopté le 8 juillet 2026, et ce que c'est juridiquement
Le document est le rapport n° 3056 de la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, présidée par Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson pour rapporteur. Il a été enregistré à la présidence de l'Assemblée le 8 juillet 2026 et formule dix-neuf recommandations.
Une précision juridique change la lecture de tout le reste : une commission d'enquête ne produit pas de droit. Elle auditionne, constate et recommande. Aucune de ses dix-neuf recommandations ne s'applique d'elle-même, à personne. Pour qu'une d'entre elles devienne une règle, il faut qu'un projet ou un amendement de loi la reprenne, qu'il soit voté, puis promulgué.
La recommandation n° 8, mot pour mot
Le passage consacré à la location meublée occupe les pages 135 à 138 du tome I. Il se conclut ainsi :
« Recommandation n° 8 : Fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes. »
C'est tout. La recommandation vise la location meublée au régime réel, qu'elle soit professionnelle ou non. Ce qu'elle ne contient pas est aussi important que ce qu'elle contient :
- aucun taux plafond chiffré, ni pour le bâti, ni pour les composants, ni pour le mobilier ;
- aucune date d'entrée en vigueur ;
- aucune règle transitoire, et donc rien sur la question que se pose un propriétaire en premier : un plafond vaudrait-il pour les biens déjà détenus, ou pour les seules acquisitions futures ?
À ce stade, personne ne peut donc dire ce qu'une telle mesure coûterait à un bailleur donné. Le paramètre qui déterminerait ce coût n'existe pas encore.
Pourquoi un plafond, et pas une suppression
À partir de données transmises par la direction de la législation fiscale, le rapport retient un coût budgétaire de 353 millions d'euros pour le dispositif, auquel s'ajoutent environ 3,1 milliards d'euros de déficits antérieurs restant à imputer. Citant un rapport parlementaire de mai 2024, il relève qu'environ 68 % des loueurs en meublé, professionnels ou non, déclarent un déficit.
Il rappelle aussi qu'en 2024 le Conseil des prélèvements obligatoires proposait d'aller plus loin : supprimer purement et simplement l'amortissement du bien immobilier en location meublée, pour un gain budgétaire estimé à environ 650 millions d'euros à terme. Le rapporteur écarte cette piste, au motif qu'elle « risquerait d'accentuer la crise du logement », et lui préfère une limitation du rythme d'amortissement.
Un chiffre du même passage nuance l'idée d'un dispositif réservé aux grandes fortunes : sur 252 445 foyers en location meublée non professionnelle déclarant un déficit, 607 appartiennent aux 10 % des ménages les plus dotés en patrimoine. Le rapport cite d'ailleurs un avocat fiscaliste qui y voit « un dispositif qui concerne plutôt les classes moyennes supérieures que les grandes fortunes ».
Un point du rapport que le texte fiscal contredit
Le rapport écrit que le déficit constaté en location meublée non professionnelle peut être « imputé sur le revenu global imposable du foyer fiscal en LMNP, sans aucun plafonnement de montant », et réserve à la location meublée professionnelle un report sur les seuls bénéfices de même catégorie.
Le code général des impôts dispose l'inverse. Aux termes de l'article 156, I, 1° ter, les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur le revenu global : ils s'imputent exclusivement sur les revenus de cette même activité, au cours des dix années suivantes (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 à 250). C'est la location meublée professionnelle dont les déficits s'imputent sur le revenu global sans limitation de montant (§ 350).
Un second mécanisme compte davantage encore pour le sujet du plafonnement. L'article 39 C, II du code limite la déduction de l'amortissement au montant du loyer acquis, diminué des autres charges du bien (§ 57). L'amortissement ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit : il peut ramener le résultat à zéro, pas en dessous. La part non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sur les exercices suivants.
Cette distinction n'est pas une querelle de vocabulaire. Elle dit ce qu'un plafonnement toucherait réellement : non pas une imputation sur les salaires ou les pensions, qui n'existe pas en location meublée non professionnelle, mais la durée pendant laquelle le résultat locatif reste neutralisé. Un rythme d'amortissement plus lent n'efface pas l'avantage, il l'étale et laisse apparaître plus tôt un résultat imposable.
Le calendrier réel du budget 2027
L'article 39 de la loi organique relative aux lois de finances impose de déposer le projet de loi de finances de l'année au plus tard le premier mardi d'octobre, soit cette année le mardi 6 octobre 2026. L'article 47 de la Constitution laisse ensuite au Parlement soixante-dix jours pour se prononcer.
Trois moments méritent d'être suivis.
- Le dépôt du texte. Il dira si le gouvernement reprend la recommandation, et avec quels paramètres.
- La navette parlementaire. Une mesure absente du texte initial peut y entrer par amendement, et une mesure présente peut en sortir.
- Le texte promulgué. C'est la seule étape où l'on sait ce qui s'applique : une mesure votée en cours de navette peut encore être écartée du texte définitif.
Ne pas confondre avec ce qui est déjà voté
Une règle, elle, est en vigueur, et elle est régulièrement confondue avec la précédente. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances pour 2025, article 150 VB, III du code général des impôts). Nous en détaillons le calcul dans notre analyse de la réintégration des amortissements LMNP.
Les deux mécanismes se cumuleraient s'ils coexistaient : le premier agit à la sortie, le second agirait pendant la détention. Mais un seul existe aujourd'hui.
Ce qui se mesure dès maintenant, quel que soit le texte final
Le régime réel s'applique en 2026 dans ses conditions actuelles. Rien dans le droit en vigueur n'invite à modifier un plan d'amortissement par anticipation d'un texte qui n'existe pas.
Ce qu'un propriétaire au réel peut en revanche établir, sur ses propres liasses, c'est sa sensibilité au paramètre discuté. L'exemple ci-dessous est une hypothèse de calcul, pas un taux proposé par quiconque.
Un appartement meublé acquis 250 000 €, dont 80 % affectés au bâti, soit une base de 200 000 €. Loyers encaissés, diminués des autres charges : 9 000 € par an.
- Amorti sur 25 ans, le bâti ouvre une dotation de 8 000 € par an. Le résultat imposable vaut 1 000 €.
- Si la même base devait être amortie sur 40 ans, la dotation tomberait à 5 000 €, et le résultat imposable monterait à 4 000 €.
À un taux marginal d'imposition de 30 %, l'écart représente 900 € d'impôt sur le revenu par an, hors prélèvements sociaux. L'amortissement non déduit ne disparaît pas pour autant : il resterait simplement étalé sur une durée plus longue.
C'est ce type de mesure, et non une prévision, qui permet de lire le texte d'octobre le jour où il paraîtra. Notre comparateur micro-BIC ou réel chiffre l'écart entre les deux régimes sur vos propres montants, revente comprise.
Ce que cet article ne fait pas
Il expose un rapport et les textes qui s'y rapportent, il ne recommande aucun régime ni aucune opération. Rien de ce qui figure dans un rapport, un amendement déposé ou une déclaration ne constitue une règle applicable : tant que la loi n'est pas promulguée, le droit en vigueur reste celui d'aujourd'hui. Nous mettrons cette analyse à jour au dépôt du projet de loi de finances pour 2027, puis à chaque étape du texte.
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