La loi de finances pour 2026 a créé un régime d'amortissement pour la location nue, communément appelé statut du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'un changement réel : depuis la disparition du Pinel, c'est le premier mécanisme qui permet de déduire une fraction du prix d'un logement de ses revenus fonciers.
Un taux, une assiette et une exonération circulent abondamment à son sujet. Le texte dit autre chose des trois, et il ajoute un plafond dont on parle peu.
Ce que le texte pose, et où il se trouve
Le dispositif ne vit pas dans une loi séparée : il a été inséré aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, celui qui liste les charges déductibles des revenus fonciers. Les conditions communes sont strictes.
- Location nue, à usage de résidence principale du locataire.
- Engagement de neuf ans au minimum.
- Logement situé dans un immeuble collectif. Une maison individuelle n'ouvre pas droit au dispositif.
- Acquisition réalisée entre le lendemain de la publication de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Deux situations sont distinguées : le i vise les logements neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement, le j les logements réhabilités, la réhabilitation devant être lourde.
Le taux dépend du loyer que vous acceptez, et il y en a six
C'est le point que les présentations commerciales aplatissent. Il n'existe pas un taux, mais un taux par niveau de loyer consenti, et le plus élevé suppose le loyer le plus bas.
| Affectation du logement | Neuf (i) | Réhabilité (j) |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Location très sociale | 5,5 % | 4 % |
Le « 5,5 % » que l'on lit souvent est donc exact, mais c'est le taux du très social, celui qui impose le plafond de loyer le plus contraignant sur neuf ans. Le cas courant, la location intermédiaire dans le neuf, c'est 3,5 %.
L'assiette appelle la même précision. Elle est constituée du prix d'acquisition net de frais, diminué de la valeur du terrain, estimée forfaitairement à 20 %. Lire que « 80 % du prix est déductible » revient à confondre l'assiette de l'amortissement avec son total : 80 % du prix sert de base au calcul, il n'est pas déduit.
Le plafond de 8 000 € par an, et le prix à partir duquel il mord
Le texte plafonne la déduction annuelle à 8 000 € par an et par foyer fiscal, majorés de 2 000 € ou 4 000 € selon l'affectation sociale du logement. Ce plafond est rarement mentionné, et il change pourtant l'économie du dispositif dès qu'on dépasse un prix d'acquisition modeste.
Le calcul est immédiat. En locatif intermédiaire dans le neuf, la déduction annuelle vaut 3,5 % de 80 % du prix, soit 2,8 % du prix. Le plafond de 8 000 € est donc atteint à partir d'un prix d'acquisition de 285 714 €.
Deux exemples le rendent concret.
Un deux-pièces neuf acquis 250 000 € en locatif intermédiaire donne une assiette de 200 000 € et une déduction annuelle de 7 000 € : le plafond ne joue pas.
Un trois-pièces neuf acquis 400 000 € dans les mêmes conditions donne une déduction théorique de 11 200 €, ramenée à 8 000 €. Ce sont 3 200 € de déduction perdus chaque année, sur neuf ans.
Autrement dit, le dispositif est calibré pour des acquisitions d'environ 285 000 € ou moins. Au-delà, chaque euro investi produit proportionnellement moins d'avantage fiscal.
L'exonération d'IFI annoncée : aucune base textuelle trouvée
Plusieurs sites présentent le statut du bailleur privé comme ouvrant une exclusion, totale ou partielle, de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour les biens loués en longue durée.
Nous n'avons trouvé aucune base textuelle à cette affirmation. L'article 31 du code général des impôts, qui porte l'intégralité du dispositif, ne mentionne ni l'IFI ni aucune exonération à ce titre. Les exonérations d'IFI existantes figurent ailleurs, aux articles 975 et 976, et visent les actifs professionnels, les bois et forêts et les biens ruraux loués à long terme, aucun de ces régimes ne recoupant le statut du bailleur privé.
Cela ne signifie pas qu'une telle mesure n'existera jamais, mais qu'à ce jour elle n'est pas dans le texte qui crée le dispositif. Une décision d'investissement adossée à cet argument mérite qu'on en demande l'article précis.
Faut-il basculer du meublé vers le nu ?
C'est la question que pose la symétrie apparente entre les deux régimes, et elle mérite d'être posée correctement. La réforme de 2025 a réintégré les amortissements du meublé dans le calcul de la plus-value de revente ; la loi de 2026 ouvre l'amortissement à la location nue. Le mouvement semble s'inverser, mais les deux mécanismes ne sont pas comparables terme à terme.
L'amortissement en location meublée au régime réel n'est ni plafonné en montant, ni conditionné à un engagement de durée, ni assorti d'un plafond de loyer. Il est en revanche réintégré à la plus-value depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, ce qui en fait un différé d'imposition plutôt qu'un gain définitif, comme le détaille notre analyse de la réintégration des amortissements LMNP.
L'amortissement du statut du bailleur privé est l'inverse sur les trois points : plafonné à 8 000 € par an, conditionné à neuf ans de location, et subordonné à un loyer plafonné. Il porte de surcroît sur un périmètre restreint, les seuls logements collectifs neufs ou lourdement réhabilités acquis avant fin 2028.
Un bien déjà détenu en meublé ne bascule donc pas dans le nouveau régime : celui-ci ne vise que des acquisitions réalisées dans sa fenêtre. La question n'est pas « faut-il basculer », mais « pour un achat à venir, lequel des deux régimes coûte le moins cher sur la durée de détention envisagée, revente comprise ». Notre comparateur micro-BIC ou réel chiffre cette seconde question sur vos propres montants.
Ce que cet article ne fait pas
Il expose un texte et ses limites, il ne recommande aucun régime ni aucune opération. Le résultat dépend du prix d'acquisition, du loyer de marché rapporté au plafond consenti, de votre taux marginal d'imposition et de l'horizon de détention, quatre paramètres qui déplacent l'arbitrage dans les deux sens.
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