À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F au diagnostic de performance énergétique ne pourra plus être donné en location comme résidence principale, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de cette date. L'échéance est fixée par la loi Climat et Résilience depuis 2021. Ce qui a changé cet été, ce sont trois éléments qui modifient la situation concrète d'un bailleur : le recalcul du DPE des logements électriques au 1er janvier 2027, une réponse ministérielle sur le loyer de ces logements, et des dérogations en cours d'examen au Parlement.
État au 27 septembre 2026. Le recalcul du DPE est fixé par un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2026 : il est acquis. Les dérogations à la décence énergétique figurent dans un projet de loi adopté par le Sénat, dont la commission de l'Assemblée nationale a arrêté son texte le 23 septembre ; aucune date d'examen en séance n'est fixée. Elles ne sont pas applicables. Cet article est mis à jour à chaque étape.
Le calendrier : ce que la loi prévoit déjà
Le niveau de performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement loué, en location vide comme en location meublée à titre de résidence principale. En France métropolitaine, il se durcit par paliers.
| Bail signé, renouvelé ou reconduit | Classes exigées | Classes exclues |
|---|---|---|
| Du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027 | A à F | G |
| Du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2033 | A à E | F et G |
| À partir du 1er janvier 2034 | A à D | E, F et G |
Le critère s'apprécie à la date du bail, pas au 1er janvier 2028 pour tous. Un bail en cours n'est pas résilié par la loi : c'est à sa prochaine reconduction tacite ou à son renouvellement, après le 1er janvier 2028, que le logement devra atteindre la classe E. Pour un bail de location vide de trois ans signé le 1er octobre 2026, cette échéance tombe le 1er octobre 2029. La date qui compte est donc celle de chacun de vos baux.
Première évolution : le DPE recalculé au 1er janvier 2027
Au 1er janvier 2027, le coefficient qui convertit la consommation d'électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7. Il était de 2,3 jusqu'à fin 2025. Selon la foire aux questions du ministère, mise à jour le 26 août 2026, ce second abaissement doit faire sortir environ 300 000 résidences principales, principalement chauffées à l'électricité, du statut de passoire énergétique, sur les 3,2 millions que comptait le parc au 1er janvier 2025.
Trois points pour un bailleur :
- seuls les logements dont la consommation est surtout électrique sont concernés. Un logement chauffé au gaz ou au fioul garde sa classe ;
- le diagnostic n'est pas à refaire. À partir du 1er janvier 2027, une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro du rapport, et s'annexe au diagnostic initial ;
- un changement de classe n'est pas garanti. Un logement en haut de la classe F peut passer en E ; un logement loin du seuil restera en F.
Le mécanisme, et le premier abaissement de janvier 2026, sont détaillés dans notre article DPE : votre logement a peut-être changé de classe le 1er janvier 2026, sans travaux.
Le point qui surprend : le loyer reste gelé jusqu'au renouvellement
Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers, ni majoré pour travaux d'amélioration, lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date.
Un logement qui sort de la classe F grâce au recalcul retrouve-t-il ce droit ? Pas en cours de bail, selon la réponse du ministère de la ville et du logement publiée au Journal officiel le 11 août 2026 (question écrite n° 12551). La révision du loyer n'y est « pas possible », même si le logement n'est plus une passoire. Elle redevient possible au renouvellement du bail, mais pas en cas de reconduction tacite, sur la base de l'attestation de nouvelle étiquette ou d'un nouveau diagnostic.
Une réponse ministérielle exprime l'interprétation de l'administration ; elle n'a pas la valeur d'une loi, mais elle indique la lecture qu'en retiendra l'administration.
Deuxième évolution : des dérogations votées au Sénat, pas encore adoptées
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, ajoute à la loi de 1989 des cas où un logement serait « considéré comme décent au titre de la performance énergétique » malgré sa classe. Dans la version du Sénat, ce serait le cas :
- lorsque les travaux se sont révélés impossibles, pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou en raison de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, et que le propriétaire a réalisé tous les travaux possibles ;
- lorsque les travaux ont été refusés par l'assemblée générale des copropriétaires depuis moins de dix-huit mois, le propriétaire ayant réalisé les travaux possibles ;
- lorsque le syndicat de copropriétaires a signé, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre le niveau exigé, pendant cinq ans au plus ;
- lorsque le propriétaire a lui-même signé, avant le 1er janvier 2030, un tel contrat de travaux, pendant trois ans au plus ;
- lorsque le diagnostic collectif de l'immeuble établit qu'il atteint le niveau exigé.
La version du Sénat prévoit de supprimer à terme les deux dérogations liées à un contrat de travaux. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a adopté son propre texte le 23 septembre 2026, non encore publié à la date de cet article : les conditions peuvent donc changer, et le texte doit encore passer en séance, puis faire l'objet d'un accord entre les deux assemblées. Tant que la loi n'est pas promulguée, aucune de ces dérogations ne peut être invoquée.
Ce qui reste : les travaux, la vente, ou la sortie de la location
Si le recalcul ne suffit pas et qu'aucune dérogation n'est adoptée, le calendrier de 2028 s'applique. Chaque issue a des conséquences fiscales qui dépendent du régime de location et du reste du patrimoine :
- des travaux de rénovation énergétique, dont le traitement fiscal diffère entre location nue au régime réel et location meublée. Nous comparons ces régimes sur notre page LMNP : régime réel ou micro-BIC, et les leviers de l'immobilier locatif sur notre page optimisation fiscale immobilière ;
- la vente, qui suppose, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique en plus du diagnostic, et qui déclenche l'imposition d'une éventuelle plus-value ;
- la sortie de la location pour un autre usage, qui n'est pas neutre non plus au regard de l'impôt.
Ce que cet article ne fait pas
Il expose le droit en vigueur, un arrêté publié et un texte en débat ; il ne recommande ni de rénover, ni de vendre, ni de conserver un bien. La bonne question dépend de la classe exacte du logement, de la date de chacun de vos baux, de votre régime fiscal et de ce que le bien représente dans votre patrimoine.
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