Indivision & succession
Sortir de l'indivision : ce que change la loi du 7 avril 2026
Un bien hérité par plusieurs personnes reste en indivision tant qu'aucun partage n'est intervenu, et jusqu'ici, vendre ce bien sans l'accord de tous les indivisaires supposait une procédure judiciaire longue. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a modifié l'article 815-6 du Code civil sur un point précis : sous deux conditions cumulatives, un seul indivisaire peut désormais être autorisé à vendre. Voici ce que ce texte permet réellement, ce qu'il ne change pas, et comment se calcule la décote propre à un bien en indivision.
En bref
- La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, modifie l'article 815-6 du Code civil : un indivisaire peut être autorisé par le président du tribunal judiciaire à vendre seul un bien indivis, sous deux conditions cumulatives, l'urgence et l'intérêt commun.
- Le partage en nature reste la règle : un juge ne peut ordonner la vente aux enchères (la licitation) d'un bien indivis que s'il constate que ce bien ne peut être commodément partagé, une exigence réaffirmée par la Cour de cassation le 5 février 2025.
- Aucun barème légal ne fixe la décote applicable à un bien détenu en indivision : la jurisprudence l'admet au cas par cas, entre 5 % et 40 % selon les situations publiées, jamais de façon automatique.
- La règle de la majorité des deux tiers, qui permet de vendre devant notaire sans l'accord de tous les indivisaires, ne s'applique qu'en Corse : en métropole, l'autorisation judiciaire de l'article 815-6 reste la seule voie hors accord unanime.
Le principe : nul n'est tenu de rester dans l'indivision
Dès qu'un bien est hérité par plusieurs personnes, il entre en indivision : chacune détient une quote-part abstraite du bien entier, pas une portion matérielle définie. Le Code civil pose un principe constant, celui de l'article 815 : aucun indivisaire ne peut être contraint de rester dans cette situation, et chacun peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire limitée dans le temps.
Le partage peut se faire à l'amiable, par un acte notarié signé de tous les indivisaires, ou judiciairement lorsque l'accord n'est pas trouvé. C'est précisément ce second cas, plus lent et plus rigide, que la loi du 7 avril 2026 est venue assouplir sur un point ciblé (voir aussi notre page sur la transmission de patrimoine).
La réforme du 7 avril 2026 : un indivisaire peut désormais vendre seul, sous conditions
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, modifie l'article 815-6 du Code civil. Ce texte permettait déjà au président du tribunal judiciaire d'autoriser des mesures urgentes dans l'intérêt commun des indivisaires, comme percevoir une provision ou désigner un administrateur. La réforme y ajoute une possibilité nouvelle et concrète : autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis.
Cette autorisation reste soumise aux deux mêmes conditions cumulatives qu'avant la réforme, l'urgence et l'intérêt commun. La loi ne fixe pas de liste fermée de situations qui les caractérisent : elle laisse au juge une appréciation au cas par cas, exactement comme pour les autres mesures urgentes déjà prévues par ce même article.
Urgence et intérêt commun : ce que les juges retiennent concrètement
Ces deux conditions ne sont définies ni par la loi ni par un texte réglementaire, et elles ne sont jamais réunies automatiquement du seul fait qu'un indivisaire s'oppose à une vente : c'est l'effet concret de ce blocage sur le bien ou sur la succession qui compte, pas le désaccord en lui-même. La jurisprudence a dégagé, décision après décision, un faisceau d'éléments qui peuvent, ensemble, caractériser l'une ou l'autre condition :
- le refus d'un indivisaire de consentir à la vente compromet le paiement d'une dette de la succession, notamment fiscale (principe posé par la Cour de cassation dès 1984)
- une offre d'achat ferme et actuelle existe, alors que l'indivision est structurellement déficitaire
- le bien se dégrade matériellement faute d'entretien, ou est menacé de péril
- un ou plusieurs co-indivisaires restent durablement inertes, empêchant toute décision de gestion
Aucun de ces éléments ne suffit isolément
C'est leur réunion, appréciée par le juge au vu du dossier complet, qui emporte ou non la qualification d'urgence et d'intérêt commun. Un simple désaccord entre indivisaires, sans effet démontré sur la conservation du bien ou le règlement de la succession, ne suffit pas à lui seul. Cette liste sert à identifier les éléments à réunir avant de solliciter le juge : elle ne remplace pas une qualification juridique, qui reste l'appréciation d'un professionnel au vu du dossier complet.
Partage en nature ou vente aux enchères : la licitation reste l'exception
En dehors du cas de la vente autorisée à un seul indivisaire, le partage d'un bien indivis obéit à un autre principe : chaque indivisaire a vocation à recevoir sa part en nature, c'est-à-dire une portion réelle du bien ou de la masse indivise, plutôt qu'une somme d'argent issue d'une vente forcée. Le juge ne peut ordonner la vente aux enchères, la licitation, que si le bien ne peut être commodément partagé (article 1377 du code de procédure civile).
La Cour de cassation a rappelé ce principe très récemment : il revient au juge saisi d'une demande de licitation de rechercher, au besoin de sa propre initiative, si le bien peut ou non être partagé en nature, avant d'en ordonner la vente forcée. Le simple désaccord des indivisaires sur les modalités du partage ne suffit pas à justifier une licitation (Cour de cassation, 1ʳᵉ chambre civile, 5 février 2025, n° 21-15.932, publié au bulletin).
La décote d'indivision : une fourchette, jamais un chiffre automatique
Aucune loi ni aucune doctrine de l'administration fiscale ne fixe de barème pour valoriser une quote-part indivise, à la différence, par exemple, du barème légal qui s'applique au démembrement de propriété. La jurisprudence admet qu'une indivision puisse justifier une décote sur la valeur d'un bien, mais seulement si celui qui l'invoque démontre un effet concret sur la valeur vénale, jamais du seul fait qu'il existe plusieurs indivisaires ou d'un lien de parenté entre eux.
Les décisions publiées illustrent des décotes très variables selon les situations : la Cour de cassation a ainsi ramené à 5 % une décote de 20 % initialement retenue pour une indivision simple entre une mère et son fils unique, jugée sans réelle difficulté de gestion (30 septembre 2020), quand une décote de 20 % a par ailleurs été validée pour une indivision plus contrainte, cumulable avec une décote distincte lorsque le bien est occupé (16 février 2016). À l'inverse, une indivision entre époux séparés de biens sur leur résidence principale n'a pas été jugée de nature à affecter la valeur du bien (27 mars 2019).
Un garde-fou fiscal à connaître, jamais un levier à activer sans avis
La déclaration de succession d'un bien en indivision reste soumise au contrôle normal de l'administration fiscale, avec un délai de reprise de six ans. Il existe un mécanisme distinct, le contrôle sur demande de l'article L. 21 B du Livre des procédures fiscales, qui permet de ramener ce délai à un an sur les points expressément soumis à l'administration.
Ce mécanisme n'est pas un simple raccourci favorable : en sollicitant ce contrôle, on invite l'administration à examiner l'ensemble du dossier successoral, pas seulement le point visé. C'est un fait à évaluer avec un professionnel au regard de la situation complète du dossier, jamais une démarche à engager seul ni une recommandation générale.
Une fourchette observée en jurisprudence, pas un taux garanti
Ces pourcentages sont ceux retenus dans des décisions de justice publiées, pas une moyenne ni un taux applicable de plein droit à toute indivision.
Pourcentages issus de décisions de la Cour de cassation en matière d'évaluation fiscale (ISF, IFI, succession), citées en sources. Chaque situation dépend du nombre d'indivisaires et des difficultés de gestion réellement démontrées : ce n'est jamais un chiffre automatique.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande le plus souvent.
Depuis la loi du 7 avril 2026, un indivisaire peut demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul un bien indivis, à condition de démontrer à la fois l'urgence et l'intérêt commun des indivisaires. En dehors de ce cas, la vente reste soumise à l'accord de tous, sauf en Corse où une majorité des deux tiers suffit devant notaire.
Sources & avertissement
Information générale à jour au 29 juillet 2026. Ce contenu présente des mécanismes fiscaux à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances et son application dépend de votre situation. Pour un chiffrage adapté à votre cas, réalisez votre Audit Flash offert.
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes (Légifrance)
- Article 815-6 du Code civil, version en vigueur (Légifrance)
- Article 1377 du code de procédure civile (Légifrance)
- Cour de cassation, 1ʳᵉ chambre civile, 5 février 2025, n° 21-15.932, publié au bulletin
- Cour de cassation, 1ʳᵉ chambre civile, 14 février 1984, n° 82-16.526, publié au bulletin
- Cour de cassation, chambre commerciale, 30 septembre 2020, n° 18-15.748
- Cour de cassation, chambre commerciale, 16 février 2016, n° 14-23.301
- Cour de cassation, chambre commerciale, 27 mars 2019, n° 18-10.933
- Article L. 21 B du Livre des procédures fiscales (Légifrance)
- Notaires de France · ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
Audit Flash offert
Chiffrez l'impact réel de cette situation sur votre patrimoine
Sans engagement, sans carte bancaire. Un premier diagnostic chiffré, adapté à votre cas.